- Baurecht, Architektenrecht, Werkvertragsrecht
- Wohneigentums- und Mietrecht
- Immobilienrecht
- Alles rund um die Immobilie
- Vertragsrecht
- Opfervertretung im Strafprozeß

Auf diesen Gebieten sind wir verstärkt tätig und verfügen hier über jahrelange Erfahrung.

Diese Schwerpunkte schließen selbstverständlich die Tätigkeit auf anderen Rechtsgebieten nicht aus.

Frau Rechtsanwältin Reibold-Rolinger ist Mitglied im:

Bauherrenschutzbund e.V. Berlin
und als Vertrauensanwältin für den Bezirk Rhein-Main für junge Bauherren beratend und prozessbegleitend tätig.

Deutschen Anwaltverein
Arbeitsgemeinschaft Baurecht im DAV
Arbeitsgemeinschaft Wohnungseigentum- und Mietrecht im DAV
Arbeitsgemeinschaft Verkehrsrecht im DAV

Deutscher Baugerichtstag

Institut für Baurecht, Freiburg

Dunkelziffer e.V.

Mainzer Unternehmerinnen e.V.

Wir korrespondieren auch in Englisch und Französisch.

• Erste Fehler: Abnahme ohne Sachverständigen
  Eine solch wichtige Rechtshandlungen wie die Abnahme kann ein Bauherr nicht ohne einen Sachverständigen durchführen. Der Sachverständige allein besitzt die Sachkompetenz zu entscheiden, ob das Bauwerk entsprechend der vertraglich geschuldeten Leistungsbeschreibung mangelfrei erbracht wurde.
  Das Wesen der Abnahme besteht darin, dass durch die Abnahme die ‹bergabe des Bauwerks an den Bauherren erfolgt und dieser das Werk als im wesentlichen vertragsgerecht anerkennt.

• Zweiter Fehler: Zwischenabnahmen
  Von Teilabnahmen einzelner Gewerke ist dringend abzuraten, da vom Zeitpunkt der Abnahme die Gewährleistungzeit zu laufen beginnt und die Zwischenabnahme zu erheblichen Rechtsnachteilen für die Bauherren führen kann. Aus diesem Grund ist darauf zu achten, dass nur eine rechtsgeschäftliche Abnahme nach Fertigstellung erfolgt.

• Dritter Fehler: Stille Abnahme
  Eine Abnahme kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln, somit konkludent erfolgen. Eine konkludenten Abnahme kann z. B. der Einzug in das Haus sein, wenn sich aus dem Verhalten der Bauherren ergibt, dass sie das Bauwerk des Unternehmers als im wesentlichen mangelfrei anerkennen. Sollten Sie daher in ein nicht mangelfreies Haus einziehen, müssen Sie durch entsprechende schriftliche Korrespondenz nach außen hin dokumentieren, dass Sie trotz Einzug in das Haus das Werk des Unternehmers nicht als im wesentlichen mangelfrei anerkennen.

• Vierter Fehler: Unvorbereitete Abnahme
  Es ist sinnvoll, die Abnahme gewissenhaft mit einem Sachverständigen vorzubereiten. Vor dem avisierten Abnahmetermin sollte eine Begehung durchgeführt werden, um vorhandene Mängel zu dokumentieren. Die baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Berater des Bauherrenschutzbundes e.V. bietet hier die größte Sicherheit. Bei der Vorbesprechung mit dem Sachverständigen sollte man ein detaillierteres Mängelprotokoll erstellen, um dies als Tischvorlage bei der Abnahme heranzuziehen.

• Fünfter Fehler: Fehlende Dokumentation im Protokoll
  Es ist wichtig, im Abnahmetermin ein Abnahmeprotokoll zu erstellen. Nur so können alle zum Zeitpunkt der Abnahme vorhandenen Mängel ordnungsgemäß dokumentiert werden. Auf dem Abnahmeprotokoll sollte folgendes vorhanden sein:

1. Teilnehmer der Abnahme
2. Datum der Abnahme
3. Konkrete Auflistung der Mängel
4. Vorbehalt der Ansprüche bezüglich der Mängel und gegebenenfalls der -vereinbarten Vertragsstrafe
5. Unterschrift aller Beteiligter

• Sechster Fehler: Vergessene Vorbehalte
  Da die Unterzeichnung des Abnahmeprotokoll eine Rechtshandlung darstellt, die zu erheblichen Rechtsfolgen führt, ist sehr wichtig, etwaige Ansprüche z. B. zur Geltendmachung einer Vertragsstrafe, schriftlich zu erklären, da ansonsten mit Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls die Geltendmachung einer Vertragsstrafe verwirkt. Der Vorbehalt hinsichtlich der Ansprüche der Geltenmachung von Mängeln ist aufzunehmen, da eine Abnahme in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalte zu einem Verlust der allgemeinen Gewährleistungsansprüche führt.     

  Gleichfalls sollte man sich ausdrücklich eventuell vereinbarte Vertragsstrafen vorbehalten.

  Durch die Abnahme erlischt der Erfüllungsanspruch gegenüber dem Bauunternehmer. Es entstehen Gewährleistungsansprüche und die Gewährleistungszeit beginnt. Gleichzeitig bedeutet die Abnahme auch die Besitzeinräumung und Übernahme des Objekts und damit der Gefahrübergang für alle Lasten des Bauwerks. Die Abnahme führt, wie bereits oben dargestellt, zur Umkehr der Beweislast dafür, dass auch zum Zeitpunkt der Abnahme ein Mangel vorgelegen hat oder nicht.
  Im Hinblick auf die Umkehr der Beweislast sollte beim Abnahmeprotokoll darauf hin- gewirkt werden, dass der Bauunternehmer die vorhandener Mängel anerkennt. Dies muss ausdrücklich schriftlich im Protokoll vermerkt werden.

  Nach der Abnahme entstehen zunächst Ansprüche auf Mängelbeseitigung, soweit das Abnahmeprotokoll Mängel enthalten hat. Ist der Bauunternehmer mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, können nach vorheriger Fristsetzung Mängel im Wege der Ersatzvornahme durch Inanspruchnahme eines weiteren Unternehmers beseitigt werden. Außerdem hat der Bauherr ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Kosten für die Beseitigung der vorhandenen Mängel. Das Zurückbehaltungsrecht besteht kraft Gesetzes in 3-facher Höhe der Mängelbeseitigungskosten. Dieser sogenannte Druckzuschlag soll ein Anreiz für den Unternehmer sein, die Mängel so schnell wie möglich zu beseitigen.

Fazit:

Aufgrund der so wichtigen Rechtshandlung zum Zeitpunkt der Abnahme ist den Bauherren dringend anzuraten, die Abnahme im Beisein eines Sachverständigen durchzuführen. Nur dieser kann alle, zum Zeitpunkt der Abnahme vorhandenen, Mängel aufgrund seiner Fachkenntnisse feststellen und ermöglicht den Bauherren, nach vollständiger Dokumentation der Mängel im Abnahmeprotokoll, eine wesentlich bessere Rechtspositionen.

Das Problem: Keine Gewährleistung, sofortige Zahlung
Jährlich kommen mehr als 90.000 Immobilien unter den Hammer. Versteigert werden unbebaute und bebaute Grundstücke mit Häusern, Wohnungen und anderen Bauten. Wer meint, bei dieser Art Eigentumserwerb ein Schnäppchen zu machen, kann sich irren. Denn mit dem Zuschlag werden Bieter sofort Eigentümer. Auf sie gehen sämtliche mit dem Grundstückseigentum verbundene Rechte und Pflichten über. Dabei haben Erwerber keinerlei Gewährleistungsansprüche, gleich wie gravierend die Mängel sind – Zahlungsverpflichtungen jedoch bestehen sofort.

Worauf kommt es an?
Versteigerungstermine sind in Tageszeitungen, Aushängen am Gericht, im Internet und in Ersteigerungskatalogen zu finden. Es ist dringend zu empfehlen, zunächst bei zwei bis drei Versteigerungen den Ablauf zu beobachten, vor allem die Strategien der Gläubiger und Bieter. Dort können Sie Fragen stellen und sich das Verhalten der Profis erklären lassen.
Ist ein geeignetes Objekt gefunden, sollte beim zuständigen Amtsgericht Einsicht in die Zwangsversteigerungsakte genommen werden. Dort findet sich in der Regel ein vom Gericht beauftragtes Verkehrswertgutachten. Das ist Grundlage für die in der Zwangsversteigerung mindestens zu bietenden Beträge. Eine genaue Prüfung des Gutachtens ist zu empfehlen. Vielfach haben nur Außenbesichtigungen des Objektes stattgefunden. Dann ist ein Ersteigern mit hohen Risiken verbunden. Auch der das Versteigerungsverfahren betreuende Rechtspfleger gibt Auskunft über Besonderheiten wie Wegerechte, Wohnansprüche Dritter oder gemeldete Rechte von Mietern.

Darauf sollten Sie achten: Bauakte einsehen, Objekt besichtigen, Verwalter fragen
Die Prüfung der Bauakte beim Bauamt ist wichtig, denn sie offenbart weitere Details zur Immobilie – ob Baulasten eingetragen sind, was konkret genehmigt ist, ob noch zusätzliche Kosten auf den Erwerber zukommen. Leider haben Interessenten keinen Anspruch darauf, eine zu ersteigernde Immobilie zu besichtigen. Meist sind sie auf das von außen Sichtbare angewiesen, seltener lassen wohlwollende Schuldner einen Rundgang im Inneren zu. Dann allerdings sollte ein Bausachverständiger hinzu gezogen werden.
Bei Eigentumswohnungen sind Bieter mit dem Zuschlag sofort Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und treten anstelle der ursprünglichen Eigentümer in alle Rechte und Pflichten ein. Deshalb sollte man sich zuvor beim Amtsgericht kundig machen, wer Verwalter ist, wie die Teilungserklärung aussieht und welche Beschlüsse die Eigentümergemeinschaft gefällt hat.

Fehler vermeiden: Finanzielles Limit setzen, Finanzierung vorab klären
Versteigerungen verleiten Unerfahrene dazu, ein immer höheres Gebot abzugeben, in der Hoffnung, das Objekt für einen kleinen Mehrbetrag zugeschlagen zu bekommen. Niemand sollte ohne ein festes Limit mitsteigern. Sorgsam ist abzuwägen, welcher Betrag geboten werden muss. Im ersten Versteigerungstermin sind das 5/10 vom Verkehrswert des gerichtlichen Sachverständigen, wobei bei einem solchen Gebot der Gläubiger beantragen kann, das nicht zuzulassen. Diesem Antrag wird immer statt gegeben. Deshalb kann man im ersten Termin nur bei einem Gebot von 7/10 des Verkehrswertes sicher gehen. Hinzu kommen Gerichtskosten und Grunderwerbssteuer. Notarkosten entstehen nicht. Zuvor muss die Finanzierung stehen. In der Regel wird eine Bank nur finanzieren, wenn mit der Versteigerung im Grundbuch keine Finanzierungsbelastungen verbleiben, sondern sämtliche Eintragungen gelöscht werden. Wie viel man im Endergebnis bieten muss, lässt sich häufig durch eine Abklärung mit der Gläubigerbank ermitteln.

Wchtig: Termin vorbereiten, Bietungsscheck besorgen
Kurz vor dem Versteigerungstermin muss ein Bietungsscheck vorliegen, der nicht älter als drei Tage sein darf. Es muss ein Scheck der Bundesbank oder ein Verrechnungsscheck eines inländischen Kreditinstitutes sein. Alternativ gilt auch dessen unbefristete Bürgschaft oder die Vorab-Einzahlung der Sicherheitsleistung auf das Konto der Gerichtskasse. Bargeld wird nicht akzeptiert. Nach Gebot und ohne Zuschlag erhält man den Scheck oder den gezahlten Betrag zurück. Bei Zuschlag wird der Scheck eingezogen und auf den später zu zahlenden Betrag angerechnet. Geboten wird 30 Minuten lang. Solange geboten wird, schließt der Termin nicht. Am Schluss wird das Meistgebot festgestellt, der Rechtspfleger verkündet den Zuschlag und gleichzeitig den Zuteilungstermin. Bis dahin muss dann der Kaufpreis für die Immobilie gezahlt worden sein.

BSB-Tipp von Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, Vertrauensanwältin des Bauherren-Schutzbund e.V., Bodenheim am Rhein:
Bei Zwangsversteigerungen besteht die große Gefahr, die „Katze im Sack“ zu kaufen. Ein schneller Zuschlag, ein flott ersteigertes Schnäppchen kann erhebliche Folgen nach sich ziehen. Sich so viele Informationen vorab zu besorgen wie nur möglich, mindert die Risiken beträchtlich. Lassen Sie sich Zeit, erarbeiten Sie eine Strategie. Generell sollte man von Objekten, in die weder der Gerichtssachverständige noch Sie als Interessent besichtigt haben, die Finger lassen. Besser warten Sie dann auf einen nächsten Termin, ein nächstes Angebot.