Bauunterlagen für Bauherren – Pläne und wichtige technische Nachweise

Wer einen Bauvertrag abschließt oder mit einem Bauträger einen notariellen Kaufvertrag beurkundet, meint zumeist, damit auch einen Anspruch auf Herausgabe der Bauunterlagen erworben zu haben. Müssen doch Bauherren als Auftraggeber die vereinbarte Qualität kontrollieren können. Objektbezogene Planungs-unterlagen und technische Nachweise sind dafür unverzichtbare Dokumente.

Der Ratgeber setzt sich mit dem Irrtum auseinander, dass diese Unterlagen automatisch zu übergeben sind und gibt detaillierte Hinweise, was festzuschreiben ist. Bauherren erhalten häufig wirklich nur das, was ver-traglich vereinbart wurde. Darüber gibt es nicht selten Streit.

Strittiges Thema: Herausgabe von Bauunterlagen

Gerichte setzen sich seit langem mit der Herausgabe der Bauunterlagen auseinander. Anhand ober-gerichtlicher Rechtsprechung wird erklärt, dass darauf kein allgemeiner Anspruch besteht. Da die rechtlichen Hürden hoch sind, wird zur eigenen Sicherheit empfohlen, bereits im Bau- oder dem Bauträgervertrag die Übergabe der Bauunterlagen zu vereinbaren. Diese sollten so detailliert wie möglich benannt werden.

Zu unterscheiden ist zwischen objektbezogenen Unterlagen, die schon vor Baubeginn zu übergeben sind und solchen, die während der Bauphase oder spätestens zur Schlussabnahme in die Hände der Bauherren und Erwerber gelangen müssen.

Pläne und wichtige technische Nachweise im Überblick

Der Ratgeber bietet eine detaillierte Übersicht über Pläne und wichtige technische Nachweise und erläutert, wozu sie benötigt werden. Das reicht – hier eine Auswahl – vom Baugrundgutachten über die Bau-genehmigungsunterlagen, die Ausführungspläne, die Statik, die Gewährleistungsbescheinigung für Gebäude-abdichtung bis zur Wärmebedarfsrechnung. Auch die Unterlagen zur technischen Gebäudeausrüstung samt Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen der Haustechnik müssen übergeben werden. Wärme-, Schall- und Brandschutznachweise dürfen nicht vergessen werden.

In der Bauphase und zur Schlussabnahme muss darauf geachtet werden, dass eine Gewährsbescheinigung für jedes Gewerk vorliegt, in dem jeder einzelne ausführende Unternehmer die fachgerechte Ausführung und Verwendung zugelassener Materialien bestätigt.

Zuletzt muss der Energiebedarfsausweis ausgehändigt werden, der die wichtigsten energetischen Eckdaten des Hauses festhält.

Der neue Ratgeber hilft die Herausgabe von Bauunterlagen vertraglich zu vereinbaren um später die Bauqualität kontrollieren zu können und schriftliche Beweismittel für eventuelle Gewährleistungsansprüche oder Schadensersatzforderungen in der Hand zu haben.

Den Ratgeber gibt’s zum Download unter: www.bsb-ev.de

Berlin, 27.01.2010

Der Bau des Eigenheims ist kein Spaziergang. Es sollte jedem Bauherren bewusst sein, dass es selten eine Baustelle ohne Bauablaufstörungen gibt.

Wenn man dies weiß und die unten aufgeführten Tipps beachtet, kann man den Ärger auf der Baustelle begrenzen.

Wesentliche Voraussetzung für einen reibungslosen Bauablauf ist eine gute Vorbereitung der Bauherren, eine kompetente Baubegleitung und das Handeln in eigener Sache.

Die Bauherren dürfen die Verantwortung für ihre eigene Sache nicht abgeben.

Ein ausgewogenes Vertragswerk, das den vertraglichen Pflichten des Bauunternehmers und den vertraglichen Rechten des Bauherren gerecht wird, ist die Basis für einen kooperativen Bauablauf.

Trotz guter Vorbereitung und Baubegleitung kann es dennoch zu Störungen im Bauablauf kommen. Hier einige mögliche Konfliktsituationen:

1. Zeit

Der Unternehmer ist mit der Bauleistung in Verzug.

2. Vertragsgegenstand

Der Unternehmer baut nicht das, was vertraglich vereinbart war und es wird teurer.

3. Mängel

Das Bauvorhaben wird nicht mangelfrei errichtet.

4. Baustellenstopp

Der Unternehmer verlässt die Baustelle und baut nicht weiter.

Was kann der Bauherr tun?

1. gute Vorbereitung und Verständnis des Bauvertrages und der Baubeschreibung

2. präzise Festlegung des Auftragsumfangs nebst Festpreis

3. baubegleitende Qualitätskontrolle zur Kenntnis des Bautenstandes und Dokumentation

4. schriftlich, kalendarische Fristsetzung

5. schriftliche Aufforderung zur Fortsetzung der Arbeiten und Zulassung derselben

6. schriftliche Mängelanzeige

7. keine Kündigung ohne Anwalt

8. bei Streitigkeiten über die Rechnungshöhe schriftliche Anzeige dessen, was gerechtfertigt ist, und Zahlung des Restbetrages nur unter Vorbehalt..

Befindet sich der Unternehmer beispielsweise mit der Errichtung des Bauvorhabens in Verzug, so ist eine schriftliche Fristsetzung erforderlich. Gleiches gilt bei festgestellten Mängeln. Auch diese müssen gegenüber dem Unternehmer schriftlich angezeigt werden und unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden.

In den Schreiben ist darauf hinzuweisen, dass nach fruchtlosem Ablauf der Frist ein Ersatzunternehmer mit der Mängelbeseitigung oder Fertigstellung beauftragt wird und die Kosten hierfür vom säumigen Unternehmer gefordert werden und er sein Nachbesserungsrecht verliert.

Die zu setzende Frist muss angemessen sein.

Wenn die vorgenannten Druckmittel nicht ausreichen, um den Bauunternehmer zu einer vertragsgerechten Erfüllung des Bauvertrages anzuhalten, stellt sich für den Bauherren die Frage, ob er sich von dem Vertrag und dem Unternehmer lösen kann. Die Auflösung des Bauvertrages ist häufig das letzte Mittel einen Konflikt sinnvoll zu beenden.

Der Bauherr muss sich jedoch darüber im Klaren sein, dass sich die Konflikte nach der Auflösung fortsetzen können, wenn eine Beendigung des Vertragsverhältnisses nicht gut vorbereitet und anwaltlich begleitet ist.

Die Beendigung des Bauvertrages kann erfolgen durch Kündigung, Rücktritt und einvernehmliche Vertragsaufhebung. Dabei ist der letzten Alternative der Vorzug zu geben, weil mit einer beiderseitig, einvernehmlichen Vertragsaufhebung Überraschungen in der Zukunft vermieden können.

Beim Ausspruch der Kündigung ist größte Vorsicht geboten! Keinesfalls sollte ein Bauherr ein Vertragsverhältnis kündigen, ohne zuvor mit einem baurechtlich versierten Anwalt gesprochen zu haben.

Dies hat seinen Grund darin, dass sich der Bauherr bei einer so genannten „freien Kündigung“ in die Gefahr begibt, erhebliche Schadenersatzansprüche an den Bauunternehmer zahlen zu müssen.

Aus diesem Grund ist dann, wenn der Bauherr über die Beendigung des Vertragsverhältnisses nachdenkt, unbedingter anwaltlicher Rat gefragt. Durch einen Bauanwalt können auch mögliche Schadenersatzansprüche gegen den Unternehmer geprüft werden.

Der beste Schutz vor Ärger mit dem Bauunternehmer ist eine gute Vorbereitung der Bauherren.

Daher folgende Bauherrentipps zur Vermeidung von Streitigkeiten:

1.

Die umfassende Kenntnis des Vertrages und der Bauleistungsbeschreibung und  das Verständnis des Inhalts des Vertrages ist absolute Voraussetzung für einen geregelten Bauablauf.

2.

Die Baubegleitung des Bauherren durch eine baubegleitende Qualitätskontrolle sowie die Präsenz des Bauherren auf der Baustelle führt dazu, dass in der Regel das Bauunternehmen die Leistungen pflichtbewusster ausführt, als wenn sich der Bauherr auf der Baustelle nicht zeigt.

3.

Wenn Probleme auftreten, verfallen viele Bauherren in eine gewisse Starre. Sie hoffen, dass sich das Problem von selbst löst. Dies ist selbstverständlich nicht der richtige Weg!

Wenn Probleme auftreten, muss der Bauherr handeln und darf nicht abwarten.

Daher sind die oben erwähnten Druckmittel durch Fristsetzungen und Androhungen von Ersatzunternehmerleistungen sehr  wichtig.

4.

Als ultima ratio ist die Aufhebung des Vertrages das Mittel der Wahl.

Hier muss jedoch unbedingt Rücksprache mit einem baurechtlich versierten Anwalt genommen werden, um keine finanziellen Nachteile zu erlangen. Daher gilt zu beachten:  Keine Kündigung ohne Anwalt!

Ein Bauvertrag bedeutet eine längerfristige vertragliche Bindung zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Über Monate ist man eng miteinander verbunden. Nur durch Kooperation und klare Kommunikation können Bauablaufstörungen vermieden werden.

Die Bauherren sollten sich dieser Verantwortung bewusst sein und unter Beachtung der vorgenannten Tipps die Einhaltung der vertragsgerechten Erfüllung des Bauvertrags, durch baubegleitende Qualitätskontrollen und klare Kommunikation überwachen.

So kann der Bauherr, auch im Fall des Streits mit dem Bauunternehmer, die Probleme eigenverantwortlich lösen und Rechtstreitigkeiten vor Gericht vermeiden.

Während bei neu zu bauenden Häusern über 50 qm Nutzfläche bereits seit Jahresbeginn nach dem EEWärmeG die anteilige Deckung des Wärmeenergiebedarfs aus erneuerbaren Energien vor geschrieben ist, sind Wohneigentümer von Bestandsgebäuden dazu nur unter bestimmten Um ständen wie bei Um- und Anbauten, bei Kernsanierung oder bei Nutzungsänderung verpflichtet.

Mit der seit 1.10.2009 gültigen neuen EnEV wurde für Neubauten der zulässige Jahres-Primärbedarf für Wärmeenergie um weitere 30 Prozent abgesenkt, die Anforderungen an die Gebäudehülle dagegen um 15 Prozent erhöht. Bei der Sanierung von Außenwänden, Dächern und Fenstern greifen die EnEV – Anforderungen erst, wenn die Fläche des modernisierten Bauteils zehn Prozent der Gesamtfläche überschreitet.

Die Ermittlung des Jahres-Primärenergiebedarfs wird anhand der neuen Methode eines Referenz wohnhauses mit vergleichbarer Geometrie, Nutzfläche und Ausrichtung erklärt. Es folgen Hinweise zur Tabelle EnEV 2009, die Angaben zur energetischen Qualität einzelner Bauteile sowie für Luftdichtheit und Anlagentechnik zusammenfasst und zu Kriterien, die Planer zugrunde legen müssen.

Im Ratgeber werden die Veränderungen im Altbau im Detail erläutert. Unter „Dachausbaubonus entfällt“, „Dämmpflicht für oberste Geschossdecken“ oder „energieeffiziente Heizsysteme einbauen“ erfahren Modernisierungswillige, worauf sie zu achten haben.

Nützlich sind die Informationen zu Beratung und Förderung, denen weitere Abschnitte im Ratgeber gelten. Für ein energetisch effizientes Ergebnis hilft die Beratung durch einen unabhängigen Experten, wie sie der Bauherren-Schutzbund seinen Mitgliedern offeriert. Wer hier Kosten sparen will, zahlt eventuell später drauf und riskiert die KfW Förderung.

Wichtig zu wissen: Neben der Energieberatung werden auch die Baubegleitung durch Sachverständige und der Blower-Door-Test gefördert.

Abschließend gibt der Ratgeber einen Überblick über energetische Förderstandards für energetisches Bauen und Sanieren.

Den Ratgeber gibt’s zum Download unter www.bsb-ev.de

Aktuelle Gemeinschaftsstudie Bauherren-Schutzbund e.V. und Institut für Bauforschung e.V. Hannover in Kooperation mit der AIA AG deckt auf:

• Planungs- und Ausführungsfehler am Bau bergen großes Schadenspotenzial
• Feuchteschäden im Kellerbereich gravierend und teuer
• Analysierte Beispiele: Schadensummen bis zu 125 000 Euro wegen fehlender
  Baugrunduntersuchungen
• Anerkannte Regeln der Technik und Ausführungshinweise häufig missachtet
• Unabhängige Qualitätskontrollen unverzichtbar

Bei Gebäudeabdichtungen wird viel falsch gemacht. Mit 11,9 Prozent aller an privaten Bauwerken fest-
gestellten Mängel erweisen sie sich als besonders schadensträchtig. Dabei sind unterkellerte Häuser am
meisten mängelbelastet. Vor allem Feuchteschäden an erdberührten Bauteilen schlagen mit großen
Schadensummen zu Buche.

Eine aktuelle Studie des Bauherren-Schutzbund e.V. und des Instituts für Bauforschung e.V. Hannover in
Kooperation mit der AIA AG geht den Ursachen für ein wachsendes Potenzial von Feuchteschäden auf den
Grund und leitet daraus Notwendigkeiten für qualitätsvolles, schadenfreies Bauen ab. Auf einer Datenbasis
von 2500 Schadensfällen und Betreuungsobjekten der Bauherrenberater des BSB wurden dafür typische
Beispiele ausgewählt und analysiert.

Planungs- und Ausführungsmängel Ursache für spätere Schäden

Fehler treten bereits in der Vorplanung und Planung auf, später kommen Ausführungsmängel hinzu, die sich zu großen Schäden summieren.

Einfache Unterlassungen – oft aus Kosten- und Zeitgründen oder Unkenntnis von technischen Regeln und Vorschriften – erweisen sich als folgeträchtig. So wird oft darauf verzichtet, erforderliche Voraussetzungen für die Gebäudeplanung zu schaffen und qualifizierte und spezialisierte Unternehmen mit der Ausführung zu beauftragen. Gerade für in hohem Maße mängelanfällige Abdichtungsarbeiten sind sie unabdingbar. Denn diese bilden mit 16,6 Prozent der untersuchten Bauschäden einen besonderen Schwerpunkt.
Erfahrungen der Bau- und Sachverständigenpraxis bestätigen im Detail, dass rund 40 Prozent der Feuchteschäden an erdberührten Bauteilen – vorrangig an Kelleraußenwänden – auf  fehlerhafte Planung zurückzuführen und rund 52 Prozent klassischen Ausführungsfehlern geschuldet sind. Zehn Prozent beruhen auf einer Kombination von Planungs- und Ausführungsfehlern.

Folgenschwerer Verzicht auf Voruntersuchungen und detaillierte Planung

So wird häufig auf Bodengutachten verzichtet, obwohl Baugrunduntersuchungen zur Tragfähigkeit des Bodens und der Grundwasserverhältnisse zu den Mindestanforderungen jeglicher Planung gehören.  Fehlerhafte Voruntersuchungen, nicht fachgerechte Planung der Entwässerungsanlagen und Missachten örtlicher Randbedingungen sind zu 36 Prozent Ursache späterer Feuchteschäden, Planungs- und Ausführungsfehler – wie der Verzicht auf Rückstausicherungen – zu 27 Prozent.

Jede vierte Planung, konstatiert die Studie, misst der detaillierten Festlegung von Abdichtungsarbeiten keine große Bedeutung bei. Dadurch resultierende Feuchteschäden liegen zu etwa einem Drittel bei einer Schadensumme über 15.000 Euro, dabei sind Folgekosten noch nicht berücksichtigt.

Sensibilisierung für brisante Problematik

„Unsere Gemeinschaftsstudie wendet sich brisanter Problematik zu“, schätzt Peter Mauel, 1. Vorsitzender des BSB, ein. „Gerade Feuchteschäden sind nur unter großem Aufwand zu beseitigen. Um Bauschäden zu reduzieren, müssen Planer, Bauanbieter und Verbraucher sensibilisiert werden.“

Diese Notwendigkeit wird durch die Dimension von Schadensummen und –beseitigungskosten in der Untersuchung bestätigt. Fehlende oder unzureichende Baugrunduntersuchungen verursachten beispielsweise Schäden von 10.500 Euro und in einem besonders dramatischen Fall bis zu 125.000 Euro. „Setzt man die Kosten für fachgerechte Voruntersuchungen zwischen 600 und 1.300 Euro dagegen, wird das Ausmaß der finanziellen Auswirkungen deutlich“, rechnen die Verfasserinnen der Studie vom Institut für Bauforschung vor.

Teure Planungsfehler

Auch Beispiele aus dem Bereich der Planungsfehler bestätigen die Brisanz. So entstand ein Schaden von 91.000 Euro wegen fehlerhafter Planung eines Installationsschachtes, der feuchte Kellerwände nach sich zog. 12.500 Euro Schaden verursachte eine vergessene Rückstausicherung – ein Starkregen überflutete den Keller. Insgesamt wurde eine durchschnittliche Schadenhöhe von 35.000 Euro für fehlerhaft geplante Bauausführung und 7.800 Euro für den Verzicht auf Rückstausicherungen ermittelt.

Verstoß gegen anerkannte Regeln und örtliche Bedingungen

Ausführungsfehler, auf die 60 Prozent der untersuchten Schäden zurückzuführen sind, beruhen im Wesentlichen auf Verstößen der ausführenden Firmen gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik, auf unterlassene Voruntersuchungen oder auf Unkenntnis bzw. Nichtbeachtung von Material- und Verarbeitungsrichtlinien.
Im Einzelnen geht es um fehlerhaften Materialeinsatz, Nichtbeachten von Planungsanforderungen, Herstellerhinweisen und vertraglichen Vereinbarungen. Oft werden Warte- und Trocknungszeiten nicht eingehalten, Randbedingungen wie Niederschlag oder Temperatur vernachlässigt, Prüf- und Hinweispflichten nicht ernst genommen.
Daraus resultierende Schadensbilder zeigen bei den untersuchten Beispielen eine große Spanne bei Mängeln und Beseitigungskosten.
So führte ein nicht fachgerecht abgedichtetes Rohr in einer Kelleraußenwand zu 15.500 Euro Schaden, eine fehlerhaft eingebaute Drainage zu feuchten Kellerwänden mit einem Schaden von 36.000 Euro. Durch aufsteigende Feuchte aufgrund mangelhafter Abdichtung entstanden in einem weiteren Bauwerk Risse – 20.000 Euro Schaden waren die Folge.

Senkung der Schadensfälle bedarf vermehrter Anstrengungen

„Die Schadenhöhe“, folgert die Studie, „hängt vom Zeitpunkt der Feststellung ab. Eine unabhängige
baubegleitende Qualitätskontrolle hilft, Mängel rechtzeitig aufzudecken, abzustellen und Schäden samt hoher
Folgekosten zu vermeiden.“
Andererseits biete sich von vornherein eine große Chance, qualitätsvolle Ergebnisse zu erzielen, wenn mit Fachkompetenz und auf der Grundlage sorgfältiger Planung gearbeitet werde.
Daraus lassen sich grundsätzliche Schlussfolgerungen zur Verbesserung der Bauqualität und zur Senkung
der Schadensfälle ableiten.
Insgesamt gilt es, Planer und Bauausführende für die Folgen scheinbar kleiner Unterlassungen wie eingesparter Baugrunduntersuchungen zu sensibilisieren. Planungs- und Ausschreibungsleistungen sind ebenso zu verbessern wie handwerkliche Leistungen.
Die Bauüberwachung sollte optimiert und die Vorteile baubegleitender Qualitätskontrollen – wie sie der Bauherren-Schutzbund als gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation seinen Mitgliedern bietet – erkannt werden.

„All das“, zieht Dipl.-Ing. Heike Böhmer, Direktorin des Instituts für Bauforschung, ein Fazit, „bedarf vermehrter Anstrengungen aller an der Planung und am Bau Beteiligten.“

www.bauforschung.de

Pressemitteilung des
Bauherren-Schutzbund e.V.  BUNDESBÜRO
Kleine Alexanderstr. 9/10 10178 Berlin
fon  030 – 3 12 80 01  fax 030 – 31 50 72 11
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eMail:  office@bsb-ev.de

Amtsgericht Charlottenburg
Vereinsregister-Nr. 15 743 NZ

Dies ist jedoch nach der Rechtsprechung in den meisten Fällen nicht der Fall.

Da in der Regel neben der in den Angebotsunterlagen angebotenen schlüsselfertigen Bauererrichtung eine Bau- und Leistungsbeschreibung vereinbart wird , ist die  Leistungspflicht des Unternehmers und der vereinbarte Festpreis keinesfalls pauschaliert. Es gilt das, was im Einzelnen vereinbart wurde.

In der Regel ergeben sich bei einer ungenauen und unvollständigen Bau- und Leistungsbeschreibung, trotz der versprochenen schlüsselfertigen Errichtung, für die Bauherren unvorhergesehene Mehrkosten.

Zuletzt hat das OLG Koblenz mit Urteil vom 30.05.2008 entschieden, dass bei der Auslegung des Begriffs „schlüsselfertig“ der komplette Vertragsinhalt heranzuziehen und entsprechend auszulegen ist.

Auch der BGH hat in seiner Entscheidung vom 13.03.2008 klar zum Ausdruck gebracht dass, wenn eine Leistung als „schlüsselfertig“ angeboten ist, nicht automatisch zu Lasten des Unternehmers von einer grundsätzlich komplett pauschalierten Leistung ausgegangen werden kann.

Keinesfalls , so der BGH , erschließt sich der Inhalt einer Leistungsverpflichtung des Auftraggebers aus einem phrasenhafte Begriff  wie „ schlüsselfertig „ oder „komplett“, sondern aus dem Kontext des gesamten Vertrages.

Da neben der Formulierung „schlüsselfertig“ in der Regel auch eine Leistungsbeschreibung vereinbart wird, ist der Vertrag so auszulegen, dass anhand aller Vertragsunterlagen und unter Berücksichtigung aller Umstände des Vertragsabschlusses Rechnung zu tragen ist.

Das OLG Koblenz macht in seiner Entscheidung zwar deutlich, dass durch die Formulierungen „schlüsselfertig“ und „Festpreis“ regelmäßig nicht nur der Preis sondern auch die Leistung pauschaliert ist, die für eine Errichtung eines Einfamilienhaus erforderlich und vorhersehbar ist. In den meisten Fällen ist jedoch gerade keine pauschalierte Leistung vereinbart, mit der Folge, dass nur das vertraglich vom Unternehmer geschuldet ist, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten ist.

Der private Bauherr darf sich daher nicht auf den Begriff „schlüsselfertig“ verlassen, sondern muss an der Gestaltung des Herzstücks des Vertrages, der Bau- und Leistungsbeschreibung, mitwirken, den Inhalt verstehen, umsetzen und für sich entscheiden, ob der zu zahlende Preis für die vereinbarte Leistung angemessen ist.

Unter Zugrundelegung der vorgenannten Entscheidungen sind daher folgende Empfehlungen auszusprechen:

Tipp:

1. Vor Unterzeichnung des Bauvertrages einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur hinzuziehen, der die angebotene  Baubeschreibung mit dem Ziel analysiert, Unklarheiten auszuräumen und die Baubeschreibung für den Bauherr verständlich zu machen.
2. Eigene Definition des Bauherrn bezüglich des gewünschten Vertragsinhaltes und des Festpreises unter zu Hilfenahme z.B. der Broschüre „Mindestanforderung an Bau- und Leistungsbeschreibung“.
3. Ergänzungen der Baubeschreibung gemeinsam mit dem Unternehmer und dem hinzugezogenen Fachmann konkretisieren und gestalten.
4. Vertrag nur unterschreiben, wenn das, was in der Baubeschreibung enthalten ist, verstanden wurde und aus Sicht des Bauherrn vollständig ist.

Zwar erfordert diese Prüfung und Ergänzung der Bauleistungsbeschreibung eine gewisse Anstrengung. Sie lohnt sich jedoch, da nur die konkrete und vollständige Baubeschreibung vor Überraschungen schützt. Die besten Verträge sind bekanntlich die, die nach Unterzeichnung nicht zur Definition des Vertragsgegenstandes nochmals aus der Schublade geholt werden müssen.

Fazit:

In der Regel wird der Begriff „schlüsselfertig“ so verstanden, dass man darunter die Erreichung des Vertragszweckes nach den Regeln der Technik, die für ein zweckgerechtes und mangelfreies Bauwerk erforderlich und vorhersehbar ist, annimmt.

Ob die Parteien eine derart pauschalierte Leistung vereinbart haben, ist durch Auslegung der von den Parteien konkret getroffenen vertraglichen Vereinbarung zu ermitteln.

Hierzu gehört die Bauleistungsbeschreibung, die die Leistungspflicht des Unternehmers konkret definiert. Die Baubeschreibung hat Vorrang vor der allgemeinen Auslegung eines Pauschalbegriffs wie „schlüsselfertig“. Sie ist der wichtigste Meilenstein des Vertrages.

Der Unternehmer schuldet die Leistungen, die in der Leistungsbeschreibung konkret beschrieben wurden, die dort nicht enthaltenen Leistungsbilder sind nicht geschuldet, auch wenn der Begriff „schlüsselfertig“ in den Angebotsunterlagen enthalten war.

Der Unternehmer ist damit nicht verpflichtet, im Rahmen der mit den Parteien geschlossenen Vertrages auch solche Leistungen zu erbringen, die nach dem Leistungsverzeichnis ausdrücklich ausgenommen waren, auch wenn sie üblicherweise bei einer pauschalierten Vereinbarung des Leistungsumfangs vom Begriff „schlüsselfertig“ mit umfasst werden kann.

Die Konsequenz aus der Rechtsprechung ist, dass die Unklarheit und Unvollständigkeit der Baubeschreibung zu Lasten des Bauherrn zu Mehrkosten führt, die in der Regel nicht kalkuliert sind.

Auch der Begriff „Festpreis“ kann sich nur auf den in der in der Baubeschreibung enthaltenen Leistung beziehen.

Der von der Klägerin angebotene Pauschalpreis deckt die von ihr angebotene Leistung in der von ihr angebotenen Qualität ab. Grundsätzlich ist, mangels Vorbehalt eine Preisänderung, jeder vereinbarte Preis ein Festpreis. Was die Benennung als Festpreis im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung bedeutet, wird durch die Gerichte durch Auslegung ermittelt.

Die Baubeschreibung muss alle notwendigen und gewünschten Leistungen  enthalten. Auf den Begriff „schlüsselfertig“ darf sich der Bauherr nicht verlassen.

Manuela Reibold-Rolinger
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Schlichterin SOBau

Beim Zahlungsplan im Bauvertrag treffen die Interessen von Unternehmen und privaten Bauherren unmittelbar aufeinander. Unternehmer müssen wirtschaftlich kalkulieren und Gewinn erzielen, Bauherren wollen und sollen nur das zahlen, was tatsächlich gebaut wurde. Sind Zahlungspläne unausgewogen, werden Bauherren benachteiligt und geraten in finanzielle Bedrängnis.

Das Problem: Keine gesetzliche Regelung zu Abschlagszahlungen
Zahlungspläne in Bauverträgen können hinsichtlich der Struktur, Höhe und Anzahl der Abschlagszahlungen sehr unterschiedlich sein. Eine gesetzliche Regelung dafür – wie vom Bauherren-Schutzbund gefordert – gibt es noch nicht. Nur für den Bauträgervertrag enthält die Makler- und Bauträgerverordnung eine Vorgabe. Der Zahlungsplan eines Fertighaus-anbieters berücksichtigt wertmäßig den hohen Vorfertigungsgrad des Hauses und hat deshalb wenige Zahlungsraten. Bei einem konventionell mit Handwerkern vieler Gewerke auf dem eigenen Grundstück errichteten Haus ist der Zahlungsplan in der Regel in 8 – 12 Abschlagszahlungen gegliedert. Zahlungspläne von Selbstbau– und Ausbauhäusern sind wiederum anders strukturiert, wie die von Anbietern schlüsselfertiger Häuser.

Worauf kommt es an? Zahlung nach Baufortschritt, Sicherheitsleistung
Das finanzielle Risiko von Bauherren wird minimiert, wenn in den Zahlungsplänen das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung ausgewogen ist und sie Abschlagszahlungen nur in Übereinstimmung mit dem nachgewiesenen Bautenstand leisten. Risikovoll ist dagegen, wenn Bauherren mehr bezahlen als tatsächlich an Bauleistungen erfolgt ist, den Unternehmer also überzahlen. Bei einer Insolvenz belaufen sich finanzielle Verluste dann im Durchschnitt auf 15 000 bis 20 000 Euro. Vertragsangebote und Zahlungspläne müssen aufgrund des hohen Risikos ohne Zeitdruck geprüft und verhandelt werden. Dazu gehört auch eine Sicherheitsleistung des Unternehmens für die Fertigstellung des Bauvorhabens.

Darauf ist zu achten: Keine Vorkasse
Zahlreiche Zahlungspläne von Hausanbietern enthalten eine erste Rate bei Vertragsunterzeichnung bei einigen Anbietern bereits sechs bis zehn Prozent der Vertragssumme. Das ist eine ungesicherte Vorauszahlung ohne jegliche Gegenleistung! Auch Formulierungen wie „Zahlung bei Beauftragung des Architekten“ oder „Zahlung vor Beginn der Dachdeckerarbeiten“ führen zu unberechtigten und risikoreichen Vorauszahlungen. Achten Sie beim Zahlungsplan deshalb nicht nur auf den Wertumfang der jeweiligen Rate, sondern sorgen Sie auch dafür, dass erst nach Fertigstellung der Leistung gezahlt wird.

Fehler vermeiden: Angemessene Zahlungsfristen vereinbaren und
Zurückbehaltungsrecht nutzen
Bei vielen Zahlungsplänen werden Verbraucher durch unangemessen kurze Zahlungsfristen wie „drei Werktage“ oder „sofort nach Rechnungsvorlage“ benachteiligt. Bauherren aber müssen vor Zahlung prüfen können, ob der vereinbarte Bautenstand nachweislich und mängelfrei erbracht und damit die Rechnung fällig ist. Deshalb müssen bei Vertrags-verhandlungen Zahlungsfristen von mindestens acht bis zehn Werktagen vereinbart werden. Private Bauherren haben zudem ein Zurückbehaltungsrecht bei auftretenden Baumängeln in Höhe des Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Lassen Sie durch einen Fachmann die Mängel dokumentieren und die Kosten bewerten. Nutzen Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht durch Minderung der Abschlagszahlung.

Achtung: Schlussrate als Druckmittel für Bauqualität einsetzen
Private Bauherren machen zu oft die Erfahrung, dass der Unternehmer kurz vor Fertigstellung Restarbeiten liegen lässt und Baumängel nicht beseitigt. Vor allem, wenn eine zu niedrig vereinbarte Schlussrate kein Druckmittel für den privaten Bauherrn gegenüber der Firma mehr darstellt. Problematisch wird es, wenn die Mängelbeseitigungskosten die Höhe der Abschlusszahlung sichtbar übersteigen. Nur eine Schlussrate von mindestens fünf Prozent der Vertragssumme stellt einen ausreichenden Anreiz für säumige Bauunternehmen dar, das Haus qualitätsgerecht und zügig fertigzustellen.

BSB-Tipp von Rainer Huhle, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes, Berlin:
Sie können Fallstricken aus dem Weg gehen, wenn Sie Zahlungspläne auf Ausgewogenheit unter die Lupe nehmen und sich dabei Hilfe holen. Unabhängige Bauherrenberater des BSB prüfen die konkrete Beschreibung der Teilleistungen und die Angemessenheit der Zahlungs-rate. Gezahlt wird „Zug um Zug“ Auch Anwälte Ihres Vertrauens checken Bauverträge und Zahlungspläne. Verhandeln Sie konsequent, es geht um Ihre Interessen, Ihr gutes Geld für eine gute Leistung. Und: Lassen Sie sich in keinem Fall auf irgendwelche finanziellen Vorleistungen ein!

• BSB warnt vor der Übernahme von Musterbauverträgen aus dem Internet
• Rechtssicherheit für Verbraucher nicht gegeben
• Vertragsprüfung und Verhandeln statt Ankreuzen
• Eigenes Bauvertragsgesetz bleibt Forderung

Runterladen, ankreuzen, unterschreiben, fertig – so leicht soll es mit seit kurzem online kursierenden Musterbauverträgen für die schlüsselfertige Errichtung eines Einfamilienhauses gehen. Was privaten Bauherren von verschiedenen Verbänden als das Nonplusultra eines unkomplizierten standardisierten Verbrauchervertrages für Bauleistungen offeriert wird, birgt erhebliche Gefahren. „Das sind keine verbraucherfreundlichen Vertragsmuster“, warnt demnach auch Peter Mauel, 1. Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V. „Sie folgen im Grundtenor Unternehmerinteressen und bieten keine ausreichende Rechtssicherheit.“
Der Bau eines Einfamilienhauses ist ein höchst komplexer Prozess, der von der Spezifik des zu errichtenden Gebäudes, von individuellen Wünschen und örtlichen Gegebenheiten stark beeinflusst wird. „Musterverträge können dieser Vielfalt auf keinen Fall Rechnung tragen“, warnt Mauel. „Ein Vertrag zum Ankreuzen ähnlich einem Multiple-Choice Test ersetzt keinesfalls gründliche Vertragsverhandlungen.“
Denn: „Gibt ein Verbraucher selbst ein solches Vertragsmuster vor, ist er im Sinne des Gesetzes Verwender und verliert damit maßgebliche Schutzrechte.“

Musterverträge halten kritischem Blick nicht stand
Dem kritischen Blick des Verbrauchers halten die Musterverträge nicht stand. So wird nicht differenziert, ob das Haus mit einem Architekten, Generalunternehmer, schlüsselfertig oder als Ausbauhaus errichtet wird.
Bei Verbrauchern wird mit dem Begriff „Schlüssigfertigbau“ die Erwartung erzeugt, dass sie Planung und Bauausführung aus einer Hand erhalten. Verstärkt wird dieser Eindruck, indem im Vertragsmuster auf die Checkliste für Bau- und Leistungsbeschreibungen Bezug genommen wird, in der Architekten- und Ingenieurleistungen im Leistungsumfang enthalten sind. Der Mustervertrag jedoch trennt Planung und Bauausführung. Die Planung fehlt also im Mustervertrag.
Der Vertrag unterstellt damit, dass Bauherren einen Architekten beauftragen. Er bürdet ihnen zahlreiche, sich aus Landesbauordnungen ergebende Pflichten wie das Beschaffen von behördlichen Genehmigungen auf. Verantwortung und Risiko wird damit auf den Auftraggeber verlagert.

Kein Mindeststandard an Unterlagen – Eigenleistungen nicht erwünscht
Das Herzstück eines Bauvertrages ist die Bau- und Leistungsbeschreibung. Besonders bei der Bau- und Leistungsbeschreibung zeigt sich, dass der Umfang der Planungs- und Bauleistungen, Art und Güte der Baustoffe und der Materialien und der technische Ausstattungsgrad als Vertragsgegenstand für jedes Bauvorhaben gesondert vereinbart werden müssen. Dies kann ein Mustervertrag nicht leisten. Zu dem fehlen Hinweise, welche Unterlagen der Auftragnehmer konkret zu übergeben hat und welche technische Nachweise oder Dokumentationen bei der Schlussabnahme auszuhändigen sind. Ein Mindeststandard zu überreichender wichtiger Unterlagen aber muss festgelegt werden. Von Eigenleistungen beim Schlüsselfertigbau wird abgeraten, Zusatzvereinbarungen für Gutschriften fehlen, eine Beratungs- und Überwachungspflicht des Unternehmers wird ausgeschlossen.

Vergütung und Zahlungsplan schränken Verbraucherechte ein
Als Vergütung benennt das Vertragsmuster Pauschalsummen. Ein Pauschalfestpreisvertrag, der Preis- und Planungssicherheit gibt, wird damit unterlaufen. Für Verbraucher unakzeptabel sind Gleitklauseln zu Stoffpreisen und Lohnanteilen. Eine Festpreisgarantie von mindestens zwölf Monaten ist unverzichtbar!
Abschlagszahlungen sollen sofort nach Rechnungseingang geleistet werden. Folgt man dieser Logik, können Bauherren weder den Bautenstand noch die Bauqualität prüfen und werden an der Wahrnehmung des Leistungsverweigerungsrechts gehindert. Zahlungen sollten aber nach tatsächlich erbrachter und mängelfreier Leistung erfolgen und auch so vereinbart werden. Zahlungsfristen von mindestens acht bis zehn Tagen – die VOB/B sieht 18 Tage vor – sind unabdingbar. Vorauszahlungsvereinbarungen sind verbraucher-feindlich.

Mängelbeseitigung und Vertragsstrafen zugunsten der Unternehmen ausgelegt
Auch der Punkt Mängelbeseitigung erweist sich als folgenschwer. Denn der Mustervertrag reduziert die Prüf- und Kooperationspflichten der Auftragnehmer und erlegt Bauherren alle Kosten auf, sollten sich deren Mängelanzeigen aus Sicht des Bauunternehmens als unbegründet erweisen.
Intransparent ist die Gewährleistungssicherheit. Der Mustervertrag will dafür fünf Prozent der Netto-Schlussrechnungssumme vereinbaren. Übliche Bezugsbasis waren bislang allerdings fünf Prozent des Vergütungsanspruches, also der Bruttovertragssumme.
Bei Vertragsstrafen enthält der Mustervertrag ebenso problematisches. Als Bezugsbasis nennt er 0,2 Prozent der noch nicht fertig gestellten Teilleistungen pro Tag Bauzeitüberschreitung. Die Rechtsprechung hält 0,2 Prozent der Bruttovertragssumme pro Werktag als angemessen. Fertigstellungssicherheiten – wie es auch das Forderungssicherungsgesetz fordert – fehlen gänzlich.

Musterverträge sind nicht zu empfehlen
„Da Musterverträge alles in allem Verbraucher benachteiligen, empfiehlt sie der Bauherren-Schutzbund nicht und warnt Verbraucher vor der Übernahme von Auftragsmustern aus dem Internet. Wir werden als Verbraucherschutzorganisation auch keine eigenen Musterverträge herausgeben“, folgert der 1. BSB-Vorsitzende Peter Mauel. Nachdem mit dem Urteil des BGH vom 24.07.2008 die Privilegierung der VOB für Verbraucherverträge am Bau weggefallen ist, sind Musterverträge keine Lösung für das Problem fehlender Rechtsgrundlagen. „Wie sich zeigt, enthalten die jetzt vorliegenden Muster Fallen für Verbraucher, bieten ihnen keine ausreichende Sicherheit, sondern bürden ihnen im Gegenteil weitere Risiken auf. Ja, sie verschlechtern sogar die rechtliche Situation der Bauherren“, kommentiert Mauel.

Forderung nach eigenem Bauvertragsrecht bleibt
So komplizierte und differenzierte Vertragswerke, wie es Bauverträge sind, müssen detailliert ausgehandelt und nicht lediglich angekreuzt werden. Um Tücken im Vertragswerk zu erkennen, hat der BSB schon vor längerer Zeit „Prüfsteine zum Bauvertrag“ aufgelegt. „Dennoch sollten sich Bauherren immer der Hilfe unabhängiger Experten und der juristischen Beratung versichern“, empfiehlt Mauel.
Für ausgewogene Verträge, bei denen die Interessen beider Seiten – des Bauanbieters und des privaten Bauherren – berücksichtigt sind, bedarf es nach Auffassung des BSB allerdings mehr denn je eines eigenen Bauvertragsrechts. „Die durch höchstrichterlichen Rechtsprechung gekippte VOB/B als Grundlage für private Bauvorhaben durch Musterverträge zu kompensieren, trägt weder der Dimension der Investitionen, noch der Kompliziertheit und rechtlichen Tragweite der Prozesse Rechnung“, kritisiert Mauel. „Unsere Forderung als Verbraucherschutzorganisation nach einem Bauvertragsgesetz bleibt.“

Berlin, 03.12.2008