Das am 1.1.2009 in Kraft tretende Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) dient der Sicherung von Ansprüchen der Werkunternehmer und deren finanziellen Forderungen. Private Bauherren müssen die Neuregelungen kennen, denn sie sind direkt betroffen.

Das Problem: Vertragslandschaft ändert sich
Nachdem mit dem BGH-Urteil vom 24.07.2008 die Privilegierung der VOB für Verbraucherverträge am Bau weggefallen ist, verändert sich die Vertragslandschaft. Private Bauherren, die ein Haus neu-, um- oder ausbauen, müssen sich darauf einstellen, dass das Forderungssicherungsgesetz für sie viele Änderungen bringt. Nicht alle neuen Regelungen sind verbraucherfreundlich.

Worauf kommt es an?  Sicherheitsleistungen des  Unternehmers per Gesetz
Erstmals schreibt das Gesetz vor, dass vom Unternehmer Sicherheiten zu leisten sind. Diese gelten für die rechtzeitige Realisierung des Bauvorhabens ohne wesentliche Mängel, liegen bei fünf Prozent des Vergütungsanspruches (Bruttovertragssumme) und sind bei der ersten Abschlagszahlung zu leisten. Bei Änderung und Ergänzung des Vertrages um mehr als zehn Prozent ist Bauherren mit der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruches einzuräumen. Diese Sicherheiten können von den Verbrauchern einbehalten werden. Alternativ können von den Unternehmen auch Sicherheitsleistungen wie Fertigstellungsbürgschaften oder Fertigstellungs-garantieversicherungen eines Kreditinstitutes bzw. Versicherers vorgelegt werden.

Wichtig: Prinzip Zahlung nach Baufortschritt und mängelfreier Leistung muss gelten
Die Regelungen für Abschlagszahlungen bleiben schwammig. Da deren mangelnde Transparenz für Verbraucher zahlreiche Risiken bergen, ist es wichtig, Zahlungs-pläne genau zu prüfen und hart über die Abschlagszahlungen zu verhandeln.

Das Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln hat sich für die Bauherren von ursprünglich dem Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten auf das Zweifache reduziert.
Laut Gesetz dürfen wegen unwesentlicher Mängel am Bauwerk Abschlagszahlungen nicht mehr verweigert werden. Dennoch muss das Prinzip der Zahlung nach Baufortschritt und tatsächlich erbrachter mängelfreier Leistung gelten. Um die Ansprüche auf Mängelbeseitigung durchzusetzen, wird es umso wichtiger, Mängel in Art und Umfang konkret festzustellen, sie schriftlich mit Fristsetzung zur Beseitigung anzuzeigen und bis dahin vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Hierbei hilft unabhängige Experten wie die Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbundes mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle zu beauftragen.

Achtung: Kündigungsrecht für Bauherren ändert sich
Mit dem Forderungssicherungsgesetz ändert sich auch das im BGB fixierte Kündigungsrecht für Bauherren. Unternehmern steht bei Vertragskündigung durch den Besteller demnach eine – wie der Gesetzgeber formuliert – „vermutete“ Entschädigung von fünf Prozent der Vergütung auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung zu. Abgeschlossene Verträge sollten deshalb von privaten Bauherren nicht leichtfertig gekündigt werden.

BSB-Tipp von Vertrauensanwalt Peter Mauel, Leverkusen:

Da die VOB als Grundlage für private Bauverträge praktisch weggefallen ist und sich das neue Forderungssicherungsgesetz vor allem auf Unternehmen fokussiert, müssen Verbraucher am Bau noch sorgfältiger auf ihre Belange achten. Zahlungspläne und Abschlagszahlungen bleiben auch nach den neuen gesetzlichen Regelungen intransparent. Deshalb reicht es nicht, auf Sicherheitsleistungen und Zurückbehalte zu vertrauen. Vielmehr muss bei Vertragsabschluss über diese Regelungen hart verhandelt und der Bauablauf permanent auf einzuhaltende Qualität kontrolliert werden. Dabei wird immer unerlässlicher, sich unabhängiger Expertenhilfe zu versichern, wie sie beispielsweise der BSB für seine Mitglieder bietet. Bei ins Auge gefassten Vertragskündigungen sollte juristische Beratung in Anspruch genommen werden. Auch die ist über das Netz der BSB-Vertrauensanwälte zu bekommen.

Leitsatz:

1. Tritt ein Bauwilliger an einen Architekten mit der Bitte heran, ein passendes Grundstück für ein bestimmtes Projekt zu vermitteln, und stellt er ihm gleichzeitig in Aussicht, ihn im Erfolgsfall mit den Architektenleistungen zu beauftragen, ist der in der Folge abgeschlossene Architektenvertrag nicht nach Art. 10 § 3 MRVG unwirksam.*)
2. Ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot liegt auch dann nicht vor, wenn der Architekt zu einem späteren Zeitpunkt die Vermittlung des Grundstücks davon abhängig macht, dass ihm der zuvor in Aussicht gestellte Architektenauftrag erteilt wird.*)

BGH, Urteil vom 25.09.2008 – VII ZR 35/07
vorhergehend:
OLG Schleswig, 01.02.2007 – 7 U 86/03
; BGH, Urteil vom 25.09.2008 – VII ZR 37/07
vorhergehend:
OLG Schleswig, 01.02.2007 – 7 U 65/03

BGB a.F. § 328

Problem/Sachverhalt
Die Wohnungseigentumserwerber verlangen von dem vom Veräußerer mit den Leistungsphasen 6 – 8 des § 15 HOAI beauftragen Architekten Schadensersatz in Höhe von 166.793,57 Euro, weil in den Bautenstandsberichten weder auf die Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen wurde. Die unrichtigen Bautenstandsberichte waren Grundlage der Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan. Bei zutreffenden Bautenstandsberichten hätten die klagenden Erwerber die Zahlungen nicht veranlasst, sondern Zurückbehaltungsrechte geltend gemacht. Das Landgericht verurteilte den Architekten in Höhe von 143.842,56 Euro nebst Zinsen und sprach dem Architektenvertrag betreffend die Leistungsphasen 6 – 8 des § 15 HOAI im Hinblick auf die zu erstellenden Bautenstandsberichte drittschützende Wirkung zu. Das Oberlandesgericht wies die Klage ab.

Entscheidung
Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zurück, da die Erwerber in den Schutzbereich des Objektplanervertrags zwischen Veräußerer und Architekt einbezogen sind. Der Architekt war vom Veräußerer mit der Erstellung der Bautenstandsberichte beauftragt und bescheinigte den Bautenstand jeweils auf einen von ihm und den Erwerbern zu unterzeichnenden “Auszahlungsauftrag für ein Grundschulddarlehen”. Es war ihm also bekannt, dass seine Bautenstandsberichte insbesondere im Verhältnis zu Dritten (finanzierende Bank und Erwerber) von Bedeutung waren. Die Erwerber kamen damit unmittelbar mit den Architektenleistungen in Berührung. Eines besonderen Interesses des Veräußerers, die Erwerber in den Schutzbereich des Architektenvertrags einzubeziehen, bedurfte es nicht. Der Architekt hatte sich als bauleitender Architekt gegenüber der finanzierenden Bank ausgewiesen, seinen Bautenstandsberichten kam eine besondere Beweiskraft zu. Sie waren in hohem Maße geeignet, Vertrauen in die Richtigkeit der ausgewiesenen Bautenstände zu erwecken. Bei dieser Sachlage steht die zu vermutende Gegenläufigkeit der Interessen des Veräußerers und der Erwerber deren Einbeziehung in den Schutzbereich des Architektenvertrags nicht entgegen. Ein Schadensersatzanspruch der Erwerber scheitert nicht am gleichgerichteten Schadensersatzanspruch gegen den Veräußerer. Die Bautenstandsberichte bezwecken die Absicherung der Erwerber und weiter, die dem Leistungsstand entsprechende Vergütung sicherzustellen. In einem solchen Fall, in dem die Tätigkeit des Architekten gerade dazu dient, die Erwerber vor Überzahlungen zu schützen, entfällt ihre Schutzwürdigkeit nicht deshalb, weil sie Schadensersatzansprüche gegen den Veräußerer besitzen. Der Schaden war den Erwerbern entstanden, weil sie die Bank zur Auszahlung der jeweiligen Raten veranlasst hatten und zur Zurückzahlung dieser Beträge aufgrund des mit der Bank geschlossenen Darlehensvertrags verpflichtet sind.

Praxishinweis
Bei Abfassung der Bautenstandsberichte muss der Architekt jeweils überprüfen, ob die Bauausführung mit der Baugenehmigung übereinstimmt und den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Der Architekt darf den Bautenstandsbericht nicht unterzeichnen, auch wenn die geänderte, nicht plangerechte Bauausführung zu einem späteren Zeitpunkt baurechtlich (nach-)genehmigt wird, da es darauf in diesem Zusammenhang nicht ankommt. Des Weiteren muss er durch Berücksichtigung der Mängel sicherstellen, dass keine höhere Zahlung erfolgt als die, die dem Wert der Bauleistung entspricht.

Wir beraten Sie in Ihrer Wohnungseigentumsangelegenheit.

Abstand ist ein Geldbetrag, der für das bloße Freimachen der Wohnung gefordert wird. Zahlen soll den Betrag der Wohnungssuchende, meistens an den Vormieter. Eine derartige Vereinbarung ist nach Paragraph 4 a Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam. Der Vormieter, der mit Zustimmung des Vermieters einen Nachmieter sucht, darf von diesem auch keine “Prämie” oder “Maklerprovision” verlangen.

Erlaubt ist lediglich die Forderung nach Kostenerstattung für den eigenen Umzug. Der Wohnungssuchende muss aber allenfalls die nachweislich entstandenen Umzugskosten erstatten. Ablösevereinbarungen sind Verträge, mit denen sich der Wohnungssuchende verpflichtet, bei der Anmietung der Wohnung Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu übernehmen. Das ist zulässig. Rechtlich wird hier ein Kaufvertrag abgeschlossen. Eine derartige Vereinbarung kann sinnvoll sein, wenn zum Beispiel die fast neue Einbauküche des Vormieters übernommen werden soll.

In der Praxis ist die Ablösevereinbarung aber oft ein verkappter Abstand. Wenn minderwertiges Mobiliar zu Spitzenpreisen verkauft wird, ist das unwirksam. Der Preis für die Möbelstücke darf nicht in einem “auffälligen Missverhältnis zum Wert” stehen. Die übernommenen Möbel müssen ihr Geld in etwa auch wert sein. Das heißt, nicht jede überzogene Preisforderung des Vormieters macht die Ablösevereinbarung unwirksam. Von einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann man erst sprechen, wenn der Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt.

Der Unternehmer ist dabei derjenige, der das Werk erstellt. Der Unternehmerbegriff im Werkvertragsrecht ist damit anders zu verstehen als im übrigen Recht.

Abzugrenzen ist der Werkvertrag insbesondere vom Dienst- und Kaufvertrag. Dabei ist beim Werkvertrag im Gegensatz zum Dienstvertrag ein bestimmter Erfolg geschuldet und nicht lediglich eine Tätigkeit. Beim Kaufvertrag ist nicht die Herstellung, sondern die Verschaffung der Sache Vertragsinhalt. Die Fälligkeit der Vergütung des Werkvertrags tritt mit der Abnahme des Werkes ein (§§ 640, 641 BGB). Damit tritt der Unternehmer mit der Erstellung des Werkes in Vorleistung, soweit nichts anderes vereinbart wurde.

Die Herstellung beweglicher Sachen unterliegt kaufrechtlichen Regeln (§ 651 BGB). Der früher in diesen Fällen einschlägige Werklieferungsvertrag wurde im Zuge der Schuldrechtsmodernisierung abgeschafft.

Somit unterliegen im Großen und Ganzen noch folgende Verträge dem Werkvertragsrecht:

• Herstellung unbeweglicher Sachen (Bauwerke)
• Instandsetzungsverträge
• Herstellung nichtkörperlicher Werke (z.B. Software, Bauplan, Gutachten)