Ärger auf der Baustelle?

BSB-Ver­trau­ens­an­wäl­tin Manue­la Rei­bold-Rolin­ger aus Boden­heim bei Mainz weiß mehr zu den Kon­flik­ten beim pri­va­ten Haus­bau und dem Umgang zwi­schen Bau­her­ren und Bau­un­ter­neh­mer.

Frau Rei­bold-Rolin­ger, Sie arbei­ten nicht nur als auf Bau­recht spe­zia­li­sier­te Fach­an­wäl­tin, son­dern schlich­ten auch Kon­flik­te direkt auf pri­va­ten

Bau­stel­len. Wor­über gibt es die meis­ten Aus­ein­an­der­set­zun­gen?

Die häu­figs­ten Kon­flikt­the­men sind Mehr­kos­ten, Zeit­ver­zug beim Bau­en, schlep­pen­de oder ver­wei­ger­te Män­gel­be­sei­ti­gung und

Streit dar­über, was eigent­lich ver­trag­lich geschul­det ist. Jedem Bau­herrn muss bewusst sein, dass es kei­ne Bau­stel­le ohne Bau­ab­lauf­stö­run­gen gibt. Den­noch las­sen sich Pro­ble­me aus dem Weg räu­men. Ich habe mit der lei­der noch zu sel­ten prak­ti­zier­ten Schlich­tung erstaun­lich gute Erfah­run­gen gemacht. Sit­zen auf der Bau­stel­le alle an einem TIsch ‑der Bau­herr unbe­dingt mit einem eige­nen Sach­ver­stän­di­gen ‑kommt man oft zu einem schnel­len Ergeb­nis, das bei­den Par­tei­en gerecht wird und eine kos­ten­in­ten­si­ve lan­ge gericht­li­che Aus­ein­an­der­set­zung erspart.

Wie kön­nen Bau­her­ren selbst Kon­flik­ten vor­beu­gen?

Zunächst müs­sen sie sich ver­ge­gen­wär­ti­gen, dass der Bau eines Eigen­heims kein Spa­zier­gang ist. Vor­aus­set­zung für einen rei­bungs­lo­sen Bau­ab­lauf ist gute Vor­be­rei­tung, kom­pe­ten­te Bau­be­glei­tung und das Han­deln in eige­ner Sache. Ein aus­ge­wo­ge­ner Bau­ver­trag samt detail­lier­ter Leis­tungs­be­schrei­bung, die bei­de den Pflich­ten des Bau­un­ter­neh­mers und den Rech­ten des Bau­herrn ent­spre­chen, bil­den die Basis.

Neh­men wir die Pla­nung. Darf ein Unter­neh­men den Bau­her­ren Pla­nungs­än­de­run­gen mit oft erheb­li­chen Mehr­kos­ten in Rech­nung stel­len?

Ein­sei­tig darf ein Unter­neh­men die Pla­nung nicht ändern, son­dern nur in Abspra­che mit dem Bau­her­ren. Und das Unter­neh­men muss auch die zu erwar­ten­den Mehr­kos­ten bezif­fern. Was Bau­her­ren zuge­mu­tet wer­den kann, ist vom Ein­zel­fall abhän­gig. Oft ent­ste­hen Mehr­kos­ten durch Kal­ku­la­ti­ons­feh­ler oder Zeit­ver­zug soll durch ein ande­res ‑teu­re­res ‑Ver­fah­ren auf­ge­holt wer­den. Das muss der Bau­herr nicht zah­len.

Ein häu­fi­ges Ärger­nis sind auf­tre­ten­de Bau­män­gel. Was müs­sen Bau­her­ren beach­ten?

Sofort han­deln, nicht abwar­ten! Nicht nur anru­fen, son­dern schrei­ben! Män­gel müs­sen gegen­über dem Unter­neh­mer schrift­lich ange­zeigt wer­den. Die­se sind deut­lich zu benen­nen, wobei eine sym­pto­ma­ti­sche Beschrei­bung wie “der Kel­ler ist feucht” reicht. Der Bau­un­ter­neh­mer wird unter Frist­set­zung zur Män­gel­be­sei­ti­gung auf­ge­for­dert. Im Schrei­ben ist dar­auf hin­zu­wei­sen, dass nach frucht­lo­sem Ablauf der Frist eine Ersatz­fir­ma mit Män­gel­be­sei­ti­gung oder Fer­tig­stel­lung beauf­tragt wird, die Kos­ten dafür vom säu­mi­gen Unter­neh­mer gefor­dert wer­den und er sein Nach­bes­se­rungs­recht ver­liert.

Und wenn tat­säch­lich nichts pas­siert?

Ist die Frist, even­tu­ell auch eine Nach­frist, abge­lau­fen, kann der Bau­herr das Unter­neh­men für Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten in Anspruch neh­men. Klug ist, wenn er bis dahin die Abschlag­zah­lun­gen nur nach Bau­fort­schritt geleis­tet hat. Dann hilft ihm sein gesetz­li­ches Zurück­be­hal­tungs­recht. Zusätz­lich soll­te ein Sach­ver­stän­di­ger den Umfang der Män­gel­be­sei­ti­gung doku­men­tie­ren und die Kos­ten bezif­fern. Die dop­pel­te Höhe der zu erwar­ten­den Besei­ti­gungs­kos­ten darf ein­be­hal­ten wer­den.

Was ist zu tun, wenn sich die Bau­zeit ver­zö­gert oder auf der Bau­stel­le nichts mehr pas­siert? Den Ver­trag kün­di­gen?

Auch hier gilt: Wenn der Bau ein­ge­stellt wird, schrift­lich zur Fort­set­zung der Arbei­ten auf­for­dern und die­se auch zulas­sen. Auf kei­nen Fall soll­te ein Bau­ver­trag vor­schnell gekün­digt wer­den! Zwar ist die Auf­lö­sung des Bau­ver­tra­ges häu­fig das letz­te Mit­tel. Bau­her­ren müs­sen sich jedoch dar­über im Kla­ren sein, dass sich die Kon­flik­te danach fort­set­zen kön­nen. Der Bau­ver­trag kann auch durch Rück­tritt oder ein­ver­nehm­li­che Ver­trags­auf­he­bung been­det wer­den. Letz­te­re ist die ele­gan­te­re Lösung und schließt Über­ra­schun­gen in der Zukunft aus. Immer jedoch soll­ten Bau­her­ren das Been­den eines Ver­trags­ver­hält­nis­ses sorg­fäl­tig abwä­gen und unbe­dingt anwalt­lich beglei­ten las­sen. Denn bei einer so genann­ten frei­en Kün­di­gung bege­ben sich Bau­her­ren in die Gefahr, erheb­li­chen Scha­den­er­satz an den Bau­un­ter­neh­mer zah­len zu müs­sen.

Häu­fig zeigt sich bei der Schluss­ab­nah­me, dass nicht alle Arbei­ten erle­digt und zahl­rei­che Män­gel vor­han­den sind. Wie soll­ten sich Bau­her­ren in die­sem Fall ver­hal­ten?

Sie soll­ten die Abnah­me mit einem eige­nen Sach­ver­stän­di­gen ‑bei­spiels­wei­se einem Bau­her­ren­be­ra­ter vom Bau­her­ren-Schutz­bund-gut vor­be­rei­ten. Das heißt: auf Män­gel bereits vor­ab hin­wei­sen, sie detail­liert auf­lis­ten und von ihrer Besei­ti­gung die Abnah­me abhän­gig machen. Das ist ganz wich­tig! Denn mit dem Tag der Abnah­me gilt die Beweis­last­um­kehr und der Bau­herr muss bewei­sen, dass ein Man­gel vor­liegt und der Unter­neh­mer ihn ver­schuI­det hat. Ist bei Zeit­ver­zug eine Ver­trags­stra­fe ver­ein­bart. soll­te die­se im Abnah­me­pro­to­koll vor­be­hal­ten wer­den. Auch Kos­ten für Unter­brin­gung, weil bei­spiels­wei­se der Miet­ver­trag der alten Woh­nung bereits gekün­digt war, kön­nen in Rech­nung gestellt wer­den. Die letz­te Abschlag­zah­lung soll­te erst geleis­tet wer­den, wenn alle Män­gel besei­tigt sind. Auch hier kann der Bau­herr von sei­nem Zurück­be­hal­tungs­rechl Gebrauch machen.

Bau­her­ren set­zen in der Regel vor­aus, zum Schluss auch Pla­nungs­un­ter­la­gen und tech­ni­sche Unter­la­gen aus­ge­hän­digt zu bekom­men, um ver­ein­bar­te Stan­dards und Garan­tie­an­sprü­che nach­prü­fen zu kön­nen. Ist das so?

Nein, da ist die Recht­spre­chung ziem­lich unein­heit­lich und meist nicht im Sin­ne der Bau­her­ren. Nur was vor­ab ver­trag­lich ver­ein­bart wur­de, wird aus­ge­hän­digt. Weil Bau­un­ter­neh­men da zöger­lich sind, soll­ten Bau­her­ren alles, was sie spä­ter an Unter­la­gen haben möch­ten, in den Bau­ver­trag auf­neh­men. Ein Aus­weg: Bei wich­ti­gen Plä­nen kann man sich an das Bau­amt wen­den. Dort lie­gen zumin­dest die Sta­tik-und die EnEV-Berech­nung für die Geneh­mi­gung des Bau­vor­ha­bens.

Wie lau­tet Ihr kurz gefass­ter Rat an die Bau­her­ren?

Prä­ven­ti­on statt teu­rer Gerichts­strei­tig­kei­ten: Bau­her­ren soll­ten sich mit dem Bau­ver­trag inten­siv befas­sen, sich vor Ver­trags­un­ter­zeich­nung recht­lich und

bau­tech­nisch bera­ten las­sen, mit bau­be­glei­ten­der Qua­li­täts­kon­trol­le und kla­rer Kom­mu­ni­ka­ti­on den Bau­ab­lauf über­wa­chen und Kon­flik­te mit einem auf Ver­brau­cher­bau­recht spe­zia­li­sier­ten Anwalt lösen.

Inter­view: Bettl­na Erd­mann

Bauhenen·Schutzbund e.V. ( IRin 0661 )

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