Gleich ob Sie einen Bauvertrag nach der VOB/B oder nach dem BGB vereinbart haben, die Abnahme der Werkleistung des Bauunternehmers ist ein wichtiger Meilenstein in der bauvertraglichen Abwicklung.
Der Bauherr hat die Pflicht zur Abnahme eines mangelfreien Bauwerks. Die Verpflichtung eines Bauherren, die vom Unternehmer fertig gestellte Leistung abzunehmen, d. h. sie nach vertragsgemäßer Leistungserfüllung zu billigen, ist stets eine Hauptpflicht des Bauherren. Verweigert der Bauherr grundlos die Abnahme, kann diese vom Unternehmer selbständig eingeklagt werden.
Voraussetzung für das Abnahmebegehren des Auftragnehmers ist, dass das von ihm geschuldete Werk fertiggestellt, d. h. vollendet ist. Der Bauherr kann somit dem Abnahmebegehren des Unternehmers erst dann nachkommen, wenn das Bauvorhaben im wesentlichen mangelfrei erstellt ist.
- Erste Fehler: Abnahme ohne Sachverständigen
Eine solch wichtige Rechtshandlungen wie die Abnahme kann ein Bauherr nicht ohne einen Sachverständigen durchführen. Der Sachverständige allein besitzt die Sachkompetenz zu entscheiden, ob das Bauwerk entsprechend der vertraglich geschuldeten Leistungsbeschreibung mangelfrei erbracht wurde.
Das Wesen der Abnahme besteht darin, dass durch die Abnahme die ‹bergabe des Bauwerks an den Bauherren erfolgt und dieser das Werk als im wesentlichen vertragsgerecht anerkennt.
- Zweiter Fehler: Zwischenabnahmen
Von Teilabnahmen einzelner Gewerke ist dringend abzuraten, da vom Zeitpunkt der Abnahme die Gewährleistungzeit zu laufen beginnt und die Zwischenabnahme zu erheblichen Rechtsnachteilen für die Bauherren führen kann. Aus diesem Grund ist darauf zu achten, dass nur eine rechtsgeschäftliche Abnahme nach Fertigstellung erfolgt.
- Dritter Fehler: Stille Abnahme
Eine Abnahme kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln, somit konkludent erfolgen. Eine konkludenten Abnahme kann z. B. der Einzug in das Haus sein, wenn sich aus dem Verhalten der Bauherren ergibt, dass sie das Bauwerk des Unternehmers als im wesentlichen mangelfrei anerkennen. Sollten Sie daher in ein nicht mangelfreies Haus einziehen, müssen Sie durch entsprechende schriftliche Korrespondenz nach außen hin dokumentieren, dass Sie trotz Einzug in das Haus das Werk des Unternehmers nicht als im wesentlichen mangelfrei anerkennen.
- Vierter Fehler: Unvorbereitete Abnahme
Es ist sinnvoll, die Abnahme gewissenhaft mit einem Sachverständigen vorzubereiten. Vor dem avisierten Abnahmetermin sollte eine Begehung durchgeführt werden, um vorhandene Mängel zu dokumentieren. Die baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Berater des Bauherrenschutzbundes e.V. bietet hier die größte Sicherheit. Bei der Vorbesprechung mit dem Sachverständigen sollte man ein detaillierteres Mängelprotokoll erstellen, um dies als Tischvorlage bei der Abnahme heranzuziehen.
- Fünfter Fehler: Fehlende Dokumentation im Protokoll
Es ist wichtig, im Abnahmetermin ein Abnahmeprotokoll zu erstellen. Nur so können alle zum Zeitpunkt der Abnahme vorhandenen Mängel ordnungsgemäß dokumentiert werden. Auf dem Abnahmeprotokoll sollte folgendes vorhanden sein:
- Teilnehmer der Abnahme
- Datum der Abnahme
- Konkrete Auflistung der Mängel
- Vorbehalt der Ansprüche bezüglich der Mängel und gegebenenfalls der ‑vereinbarten Vertragsstrafe
- Unterschrift aller Beteiligter
- Sechster Fehler: Vergessene Vorbehalte
Da die Unterzeichnung des Abnahmeprotokoll eine Rechtshandlung darstellt, die zu erheblichen Rechtsfolgen führt, ist sehr wichtig, etwaige Ansprüche z. B. zur Geltendmachung einer Vertragsstrafe, schriftlich zu erklären, da ansonsten mit Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls die Geltendmachung einer Vertragsstrafe verwirkt. Der Vorbehalt hinsichtlich der Ansprüche der Geltenmachung von Mängeln ist aufzunehmen, da eine Abnahme in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalte zu einem Verlust der allgemeinen Gewährleistungsansprüche führt.Gleichfalls sollte man sich ausdrücklich eventuell vereinbarte Vertragsstrafen vorbehalten.Durch die Abnahme erlischt der Erfüllungsanspruch gegenüber dem Bauunternehmer. Es entstehen Gewährleistungsansprüche und die Gewährleistungszeit beginnt. Gleichzeitig bedeutet die Abnahme auch die Besitzeinräumung und Übernahme des Objekts und damit der Gefahrübergang für alle Lasten des Bauwerks. Die Abnahme führt, wie bereits oben dargestellt, zur Umkehr der Beweislast dafür, dass auch zum Zeitpunkt der Abnahme ein Mangel vorgelegen hat oder nicht.
Im Hinblick auf die Umkehr der Beweislast sollte beim Abnahmeprotokoll darauf hin- gewirkt werden, dass der Bauunternehmer die vorhandener Mängel anerkennt. Dies muss ausdrücklich schriftlich im Protokoll vermerkt werden.Nach der Abnahme entstehen zunächst Ansprüche auf Mängelbeseitigung, soweit das Abnahmeprotokoll Mängel enthalten hat. Ist der Bauunternehmer mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, können nach vorheriger Fristsetzung Mängel im Wege der Ersatzvornahme durch Inanspruchnahme eines weiteren Unternehmers beseitigt werden. Außerdem hat der Bauherr ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Kosten für die Beseitigung der vorhandenen Mängel. Das Zurückbehaltungsrecht besteht kraft Gesetzes in 3‑facher Höhe der Mängelbeseitigungskosten. Dieser sogenannte Druckzuschlag soll ein Anreiz für den Unternehmer sein, die Mängel so schnell wie möglich zu beseitigen.
Fazit:
Aufgrund der so wichtigen Rechtshandlung zum Zeitpunkt der Abnahme ist den Bauherren dringend anzuraten, die Abnahme im Beisein eines Sachverständigen durchzuführen. Nur dieser kann alle, zum Zeitpunkt der Abnahme vorhandenen, Mängel aufgrund seiner Fachkenntnisse feststellen und ermöglicht den Bauherren, nach vollständiger Dokumentation der Mängel im Abnahmeprotokoll, eine wesentlich bessere Rechtspositionen.