Bauabnahme: Vorsicht vor Fehlern!

Gleich ob Sie einen Bau­ver­trag nach der VOB/B oder nach dem BGB ver­ein­bart haben, die Abnah­me der Werk­leis­tung des Bau­un­ter­neh­mers ist ein wich­ti­ger Mei­len­stein in der bau­ver­trag­li­chen Abwick­lung.
Der Bau­herr hat die Pflicht zur Abnah­me eines man­gel­frei­en Bau­werks. Die Ver­pflich­tung eines Bau­her­ren, die vom Unter­neh­mer fer­tig gestell­te Leis­tung abzu­neh­men, d. h. sie nach ver­trags­ge­mä­ßer Leis­tungs­er­fül­lung zu bil­li­gen, ist stets eine Haupt­pflicht des Bau­her­ren. Ver­wei­gert der Bau­herr grund­los die Abnah­me, kann die­se vom Unter­neh­mer selb­stän­dig ein­ge­klagt wer­den.
Vor­aus­set­zung für das Abnah­me­be­geh­ren des Auf­trag­neh­mers ist, dass das von ihm geschul­de­te Werk fer­tig­ge­stellt, d. h. voll­endet ist. Der Bau­herr kann somit dem Abnah­me­be­geh­ren des Unter­neh­mers erst dann nach­kom­men, wenn das Bau­vor­ha­ben im wesent­li­chen man­gel­frei erstellt ist.

  • Ers­te Feh­ler: Abnah­me ohne Sach­ver­stän­di­gen
    Eine solch wich­ti­ge Rechts­hand­lun­gen wie die Abnah­me kann ein Bau­herr nicht ohne einen Sach­ver­stän­di­gen durch­füh­ren. Der Sach­ver­stän­di­ge allein besitzt die Sach­kom­pe­tenz zu ent­schei­den, ob das Bau­werk ent­spre­chend der ver­trag­lich geschul­de­ten Leis­tungs­be­schrei­bung man­gel­frei erbracht wur­de.
    Das Wesen der Abnah­me besteht dar­in, dass durch die Abnah­me die ‹berg­a­be des Bau­werks an den Bau­her­ren erfolgt und die­ser das Werk als im wesent­li­chen ver­trags­ge­recht aner­kennt.
  • Zwei­ter Feh­ler: Zwi­schen­ab­nah­men
    Von Teil­ab­nah­men ein­zel­ner Gewer­ke ist drin­gend abzu­ra­ten, da vom Zeit­punkt der Abnah­me die Gewähr­leis­tung­zeit zu lau­fen beginnt und die Zwi­schen­ab­nah­me zu erheb­li­chen Rechts­nach­tei­len für die Bau­her­ren füh­ren kann. Aus die­sem Grund ist dar­auf zu ach­ten, dass nur eine rechts­ge­schäft­li­che Abnah­me nach Fer­tig­stel­lung erfolgt.
  • Drit­ter Feh­ler: Stil­le Abnah­me
    Eine Abnah­me kann aus­drück­lich oder durch schlüs­si­ges Han­deln, somit kon­klu­dent erfol­gen. Eine kon­klu­den­ten Abnah­me kann z. B. der Ein­zug in das Haus sein, wenn sich aus dem Ver­hal­ten der Bau­her­ren ergibt, dass sie das Bau­werk des Unter­neh­mers als im wesent­li­chen man­gel­frei aner­ken­nen. Soll­ten Sie daher in ein nicht man­gel­frei­es Haus ein­zie­hen, müs­sen Sie durch ent­spre­chen­de schrift­li­che Kor­re­spon­denz nach außen hin doku­men­tie­ren, dass Sie trotz Ein­zug in das Haus das Werk des Unter­neh­mers nicht als im wesent­li­chen man­gel­frei aner­ken­nen.
  • Vier­ter Feh­ler: Unvor­be­rei­te­te Abnah­me
    Es ist sinn­voll, die Abnah­me gewis­sen­haft mit einem Sach­ver­stän­di­gen vor­zu­be­rei­ten. Vor dem avi­sier­ten Abnah­me­ter­min soll­te eine Bege­hung durch­ge­führt wer­den, um vor­han­de­ne Män­gel zu doku­men­tie­ren. Die bau­be­glei­ten­de Qua­li­täts­kon­trol­le durch einen unab­hän­gi­gen Bera­ter des Bau­her­ren­schutz­bun­des e.V. bie­tet hier die größ­te Sicher­heit. Bei der Vor­be­spre­chung mit dem Sach­ver­stän­di­gen soll­te man ein detail­lier­te­res Män­gel­pro­to­koll erstel­len, um dies als Tisch­vor­la­ge bei der Abnah­me her­an­zu­zie­hen.
  • Fünf­ter Feh­ler: Feh­len­de Doku­men­ta­ti­on im Pro­to­koll
    Es ist wich­tig, im Abnah­me­ter­min ein Abnah­me­pro­to­koll zu erstel­len. Nur so kön­nen alle zum Zeit­punkt der Abnah­me vor­han­de­nen Män­gel ord­nungs­ge­mäß doku­men­tiert wer­den. Auf dem Abnah­me­pro­to­koll soll­te fol­gen­des vor­han­den sein:
  1. Teil­neh­mer der Abnah­me
  2. Datum der Abnah­me
  3. Kon­kre­te Auf­lis­tung der Män­gel
  4. Vor­be­halt der Ansprü­che bezüg­lich der Män­gel und gege­be­nen­falls der ‑ver­ein­bar­ten Ver­trags­stra­fe
  5. Unter­schrift aller Betei­lig­ter
  • Sechs­ter Feh­ler: Ver­ges­se­ne Vor­be­hal­te
    Da die Unter­zeich­nung des Abnah­me­pro­to­koll eine Rechts­hand­lung dar­stellt, die zu erheb­li­chen Rechts­fol­gen führt, ist sehr wich­tig, etwai­ge Ansprü­che z. B. zur Gel­tend­ma­chung einer Ver­trags­stra­fe, schrift­lich zu erklä­ren, da ansons­ten mit Unter­zeich­nung des Abnah­me­pro­to­kolls die Gel­tend­ma­chung einer Ver­trags­stra­fe ver­wirkt. Der Vor­be­halt hin­sicht­lich der Ansprü­che der Gel­ten­ma­chung von Män­geln ist auf­zu­neh­men, da eine Abnah­me in Kennt­nis des Man­gels ohne Vor­be­hal­te zu einem Ver­lust der all­ge­mei­nen Gewähr­leis­tungs­an­sprü­che führt.Gleich­falls soll­te man sich aus­drück­lich even­tu­ell ver­ein­bar­te Ver­trags­stra­fen vor­be­hal­ten.Durch die Abnah­me erlischt der Erfül­lungs­an­spruch gegen­über dem Bau­un­ter­neh­mer. Es ent­ste­hen Gewähr­leis­tungs­an­sprü­che und die Gewähr­leis­tungs­zeit beginnt. Gleich­zei­tig bedeu­tet die Abnah­me auch die Besitz­ein­räu­mung und Über­nah­me des Objekts und damit der Gefahr­über­gang für alle Las­ten des Bau­werks. Die Abnah­me führt, wie bereits oben dar­ge­stellt, zur Umkehr der Beweis­last dafür, dass auch zum Zeit­punkt der Abnah­me ein Man­gel vor­ge­le­gen hat oder nicht.
    Im Hin­blick auf die Umkehr der Beweis­last soll­te beim Abnah­me­pro­to­koll dar­auf hin- gewirkt wer­den, dass der Bau­un­ter­neh­mer die vor­han­de­ner Män­gel aner­kennt. Dies muss aus­drück­lich schrift­lich im Pro­to­koll ver­merkt wer­den.

    Nach der Abnah­me ent­ste­hen zunächst Ansprü­che auf Män­gel­be­sei­ti­gung, soweit das Abnah­me­pro­to­koll Män­gel ent­hal­ten hat. Ist der Bau­un­ter­neh­mer mit der Besei­ti­gung des Man­gels in Ver­zug, kön­nen nach vor­he­ri­ger Frist­set­zung Män­gel im Wege der Ersatz­vor­nah­me durch Inan­spruch­nah­me eines wei­te­ren Unter­neh­mers besei­tigt wer­den. Außer­dem hat der Bau­herr ein Zurück­be­hal­tungs­recht bezüg­lich der Kos­ten für die Besei­ti­gung der vor­han­de­nen Män­gel. Das Zurück­be­hal­tungs­recht besteht kraft Geset­zes in 3‑facher Höhe der Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten. Die­ser soge­nann­te Druck­zu­schlag soll ein Anreiz für den Unter­neh­mer sein, die Män­gel so schnell wie mög­lich zu besei­ti­gen.

Fazit:

Auf­grund der so wich­ti­gen Rechts­hand­lung zum Zeit­punkt der Abnah­me ist den Bau­her­ren drin­gend anzu­ra­ten, die Abnah­me im Bei­sein eines Sach­ver­stän­di­gen durch­zu­füh­ren. Nur die­ser kann alle, zum Zeit­punkt der Abnah­me vor­han­de­nen, Män­gel auf­grund sei­ner Fach­kennt­nis­se fest­stel­len und ermög­licht den Bau­her­ren, nach voll­stän­di­ger Doku­men­ta­ti­on der Män­gel im Abnah­me­pro­to­koll, eine wesent­lich bes­se­re Rechts­po­si­tio­nen.

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