Falscher Bautenstandsbericht: Architekt des Bauträgers haftet den Erwerbern!

Ver­pflich­tet sich der vom Ver­äu­ße­rer einer noch zu errich­ten­den Eigen­tums­woh­nung mit der Bau­lei­tung beauf­trag­te Archi­tekt die­sem gegen­über zur Erstel­lung von Bau­ten­stands­be­rich­ten, die Grund­la­ge für die von den Erwer­bern bei der finan­zie­ren­den Bank zu bean­tra­gen­de raten­wei­se Aus­zah­lung des Erwerbs­prei­ses sein sol­len, kommt dem Ver­trag dritt­schüt­zen­de Wir­kung zu Guns­ten der Erwer­ber zu.*)

BGH, Urteil vom 25.09.2008 – VII ZR 3507
vor­her­ge­hend:
OLG Schles­wig, 01.02.2007 – 7 U 8603
; BGH, Urteil vom 25.09.2008 – VII ZR 3707
vor­her­ge­hend:
OLG Schles­wig, 01.02.2007 – 7 U 6503

BGB a.F. § 328

Problem/Sachverhalt
Die Woh­nungs­ei­gen­tums­er­wer­ber ver­lan­gen von dem vom Ver­äu­ße­rer mit den Leis­tungs­pha­sen 6 – 8 des § 15 HOAI beauf­tra­gen Archi­tek­ten Scha­dens­er­satz in Höhe von 166.793,57 Euro, weil in den Bau­ten­stands­be­rich­ten weder auf die Män­gel noch auf die nicht der Bau­ge­neh­mi­gung ent­spre­chen­de Aus­füh­rung des Bau­vor­ha­bens hin­ge­wie­sen wur­de. Die unrich­ti­gen Bau­ten­stands­be­rich­te waren Grund­la­ge der Aus­zah­lung der Raten durch die finan­zie­ren­de Bank gemäß dem Zah­lungs­plan. Bei zutref­fen­den Bau­ten­stands­be­rich­ten hät­ten die kla­gen­den Erwer­ber die Zah­lun­gen nicht ver­an­lasst, son­dern Zurück­be­hal­tungs­rech­te gel­tend gemacht. Das Land­ge­richt ver­ur­teil­te den Archi­tek­ten in Höhe von 143.842,56 Euro nebst Zin­sen und sprach dem Archi­tek­ten­ver­trag betref­fend die Leis­tungs­pha­sen 6 – 8 des § 15 HOAI im Hin­blick auf die zu erstel­len­den Bau­ten­stands­be­rich­te dritt­schüt­zen­de Wir­kung zu. Das Ober­lan­des­ge­richt wies die Kla­ge ab.

Ent­schei­dung
Der BGH hebt das Beru­fungs­ur­teil auf und ver­weist die Sache zurück, da die Erwer­ber in den Schutz­be­reich des Objekt­pla­ner­ver­trags zwi­schen Ver­äu­ße­rer und Archi­tekt ein­be­zo­gen sind. Der Archi­tekt war vom Ver­äu­ße­rer mit der Erstel­lung der Bau­ten­stands­be­rich­te beauf­tragt und beschei­nig­te den Bau­ten­stand jeweils auf einen von ihm und den Erwer­bern zu unter­zeich­nen­den “Aus­zah­lungs­auf­trag für ein Grund­schuld­dar­le­hen”. Es war ihm also bekannt, dass sei­ne Bau­ten­stands­be­rich­te ins­be­son­de­re im Ver­hält­nis zu Drit­ten (finan­zie­ren­de Bank und Erwer­ber) von Bedeu­tung waren. Die Erwer­ber kamen damit unmit­tel­bar mit den Archi­tek­ten­leis­tun­gen in Berüh­rung. Eines beson­de­ren Inter­es­ses des Ver­äu­ße­rers, die Erwer­ber in den Schutz­be­reich des Archi­tek­ten­ver­trags ein­zu­be­zie­hen, bedurf­te es nicht. Der Archi­tekt hat­te sich als bau­lei­ten­der Archi­tekt gegen­über der finan­zie­ren­den Bank aus­ge­wie­sen, sei­nen Bau­ten­stands­be­rich­ten kam eine beson­de­re Beweis­kraft zu. Sie waren in hohem Maße geeig­net, Ver­trau­en in die Rich­tig­keit der aus­ge­wie­se­nen Bau­ten­stän­de zu erwe­cken. Bei die­ser Sach­la­ge steht die zu ver­mu­ten­de Gegen­läu­fig­keit der Inter­es­sen des Ver­äu­ße­rers und der Erwer­ber deren Ein­be­zie­hung in den Schutz­be­reich des Archi­tek­ten­ver­trags nicht ent­ge­gen. Ein Scha­dens­er­satz­an­spruch der Erwer­ber schei­tert nicht am gleich­ge­rich­te­ten Scha­dens­er­satz­an­spruch gegen den Ver­äu­ße­rer. Die Bau­ten­stands­be­rich­te bezwe­cken die Absi­che­rung der Erwer­ber und wei­ter, die dem Leis­tungs­stand ent­spre­chen­de Ver­gü­tung sicher­zu­stel­len. In einem sol­chen Fall, in dem die Tätig­keit des Archi­tek­ten gera­de dazu dient, die Erwer­ber vor Über­zah­lun­gen zu schüt­zen, ent­fällt ihre Schutz­wür­dig­keit nicht des­halb, weil sie Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gegen den Ver­äu­ße­rer besit­zen. Der Scha­den war den Erwer­bern ent­stan­den, weil sie die Bank zur Aus­zah­lung der jewei­li­gen Raten ver­an­lasst hat­ten und zur Zurück­zah­lung die­ser Beträ­ge auf­grund des mit der Bank geschlos­se­nen Dar­le­hens­ver­trags ver­pflich­tet sind.

Pra­xis­hin­weis
Bei Abfas­sung der Bau­ten­stands­be­rich­te muss der Archi­tekt jeweils über­prü­fen, ob die Bau­aus­füh­rung mit der Bau­ge­neh­mi­gung über­ein­stimmt und den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen ent­spricht. Der Archi­tekt darf den Bau­ten­stands­be­richt nicht unter­zeich­nen, auch wenn die geän­der­te, nicht plan­ge­rech­te Bau­aus­füh­rung zu einem spä­te­ren Zeit­punkt bau­recht­lich (nach-)genehmigt wird, da es dar­auf in die­sem Zusam­men­hang nicht ankommt. Des Wei­te­ren muss er durch Berück­sich­ti­gung der Män­gel sicher­stel­len, dass kei­ne höhe­re Zah­lung erfolgt als die, die dem Wert der Bau­leis­tung ent­spricht.

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