Private Bauherren vom Forderungssicherungsgesetz direkt betroffen
Das am 1.1.2009 in Kraft tretende Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) dient der Sicherung von Ansprüchen der Werkunternehmer und deren finanziellen Forderungen. Private Bauherren müssen die Neuregelungen kennen, denn sie sind direkt betroffen.
Das Problem: Vertragslandschaft ändert sich
Nachdem mit dem BGH-Urteil vom 24.07.2008 die Privilegierung der VOB für Verbraucherverträge am Bau weggefallen ist, verändert sich die Vertragslandschaft. Private Bauherren, die ein Haus neu‑, um- oder ausbauen, müssen sich darauf einstellen, dass das Forderungssicherungsgesetz für sie viele Änderungen bringt. Nicht alle neuen Regelungen sind verbraucherfreundlich.
Worauf kommt es an? Sicherheitsleistungen des Unternehmers per Gesetz
Erstmals schreibt das Gesetz vor, dass vom Unternehmer Sicherheiten zu leisten sind. Diese gelten für die rechtzeitige Realisierung des Bauvorhabens ohne wesentliche Mängel, liegen bei fünf Prozent des Vergütungsanspruches (Bruttovertragssumme) und sind bei der ersten Abschlagszahlung zu leisten. Bei Änderung und Ergänzung des Vertrages um mehr als zehn Prozent ist Bauherren mit der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruches einzuräumen. Diese Sicherheiten können von den Verbrauchern einbehalten werden. Alternativ können von den Unternehmen auch Sicherheitsleistungen wie Fertigstellungsbürgschaften oder Fertigstellungs-garantieversicherungen eines Kreditinstitutes bzw. Versicherers vorgelegt werden.
Wichtig: Prinzip Zahlung nach Baufortschritt und mängelfreier Leistung muss gelten
Die Regelungen für Abschlagszahlungen bleiben schwammig. Da deren mangelnde Transparenz für Verbraucher zahlreiche Risiken bergen, ist es wichtig, Zahlungs-pläne genau zu prüfen und hart über die Abschlagszahlungen zu verhandeln.
Das Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln hat sich für die Bauherren von ursprünglich dem Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten auf das Zweifache reduziert.
Laut Gesetz dürfen wegen unwesentlicher Mängel am Bauwerk Abschlagszahlungen nicht mehr verweigert werden. Dennoch muss das Prinzip der Zahlung nach Baufortschritt und tatsächlich erbrachter mängelfreier Leistung gelten. Um die Ansprüche auf Mängelbeseitigung durchzusetzen, wird es umso wichtiger, Mängel in Art und Umfang konkret festzustellen, sie schriftlich mit Fristsetzung zur Beseitigung anzuzeigen und bis dahin vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Hierbei hilft unabhängige Experten wie die Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbundes mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle zu beauftragen.
Achtung: Kündigungsrecht für Bauherren ändert sich
Mit dem Forderungssicherungsgesetz ändert sich auch das im BGB fixierte Kündigungsrecht für Bauherren. Unternehmern steht bei Vertragskündigung durch den Besteller demnach eine – wie der Gesetzgeber formuliert – „vermutete“ Entschädigung von fünf Prozent der Vergütung auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung zu. Abgeschlossene Verträge sollten deshalb von privaten Bauherren nicht leichtfertig gekündigt werden.
BSB-Tipp von Vertrauensanwalt Peter Mauel, Leverkusen:
Da die VOB als Grundlage für private Bauverträge praktisch weggefallen ist und sich das neue Forderungssicherungsgesetz vor allem auf Unternehmen fokussiert, müssen Verbraucher am Bau noch sorgfältiger auf ihre Belange achten. Zahlungspläne und Abschlagszahlungen bleiben auch nach den neuen gesetzlichen Regelungen intransparent. Deshalb reicht es nicht, auf Sicherheitsleistungen und Zurückbehalte zu vertrauen. Vielmehr muss bei Vertragsabschluss über diese Regelungen hart verhandelt und der Bauablauf permanent auf einzuhaltende Qualität kontrolliert werden. Dabei wird immer unerlässlicher, sich unabhängiger Expertenhilfe zu versichern, wie sie beispielsweise der BSB für seine Mitglieder bietet. Bei ins Auge gefassten Vertragskündigungen sollte juristische Beratung in Anspruch genommen werden. Auch die ist über das Netz der BSB-Vertrauensanwälte zu bekommen.