Forderungssicherungsgesetz und Verbraucher, neues Recht zum 1.1.2009

Pri­va­te Bau­her­ren vom For­de­rungs­si­che­rungs­ge­setz direkt betrof­fen

Das am 1.1.2009 in Kraft tre­ten­de For­de­rungs­si­che­rungs­ge­setz (FoSiG) dient der Siche­rung von Ansprü­chen der Werk­un­ter­neh­mer und deren finan­zi­el­len For­de­run­gen. Pri­va­te Bau­her­ren müs­sen die Neu­re­ge­lun­gen ken­nen, denn sie sind direkt betrof­fen.

Das Pro­blem: Ver­trags­land­schaft ändert sich
Nach­dem mit dem BGH-Urteil vom 24.07.2008 die Pri­vi­le­gie­rung der VOB für Ver­brau­cher­ver­trä­ge am Bau weg­ge­fal­len ist, ver­än­dert sich die Ver­trags­land­schaft. Pri­va­te Bau­her­ren, die ein Haus neu‑, um- oder aus­bau­en, müs­sen sich dar­auf ein­stel­len, dass das For­de­rungs­si­che­rungs­ge­setz für sie vie­le Ände­run­gen bringt. Nicht alle neu­en Rege­lun­gen sind ver­brau­cher­freund­lich.

Wor­auf kommt es an? Sicher­heits­leis­tun­gen des Unter­neh­mers per Gesetz
Erst­mals schreibt das Gesetz vor, dass vom Unter­neh­mer Sicher­hei­ten zu leis­ten sind. Die­se gel­ten für die recht­zei­ti­ge Rea­li­sie­rung des Bau­vor­ha­bens ohne wesent­li­che Män­gel, lie­gen bei fünf Pro­zent des Ver­gü­tungs­an­spru­ches (Brut­to­ver­trags­sum­me) und sind bei der ers­ten Abschlags­zah­lung zu leis­ten. Bei Ände­rung und Ergän­zung des Ver­tra­ges um mehr als zehn Pro­zent ist Bau­her­ren mit der nächs­ten Abschlags­zah­lung eine wei­te­re Sicher­heit von fünf Pro­zent des zusätz­li­chen Ver­gü­tungs­an­spru­ches ein­zu­räu­men. Die­se Sicher­hei­ten kön­nen von den Ver­brau­chern ein­be­hal­ten wer­den. Alter­na­tiv kön­nen von den Unter­neh­men auch Sicher­heits­leis­tun­gen wie Fer­tig­stel­lungs­bürg­schaf­ten oder Fer­tig­stel­lungs-garan­tie­ver­si­che­run­gen eines Kre­dit­in­sti­tu­tes bzw. Ver­si­che­rers vor­ge­legt wer­den.

Wich­tig: Prin­zip Zah­lung nach Bau­fort­schritt und män­gel­frei­er Leis­tung muss gel­ten
Die Rege­lun­gen für Abschlags­zah­lun­gen blei­ben schwam­mig. Da deren man­geln­de Trans­pa­renz für Ver­brau­cher zahl­rei­che Risi­ken ber­gen, ist es wich­tig, Zah­lungs-plä­ne genau zu prü­fen und hart über die Abschlags­zah­lun­gen zu ver­han­deln.

Das Zurück­be­hal­tungs­recht bei Män­geln hat sich für die Bau­her­ren von ursprüng­lich dem Drei­fa­chen der vor­aus­sicht­li­chen Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten auf das Zwei­fa­che redu­ziert.
Laut Gesetz dür­fen wegen unwe­sent­li­cher Män­gel am Bau­werk Abschlags­zah­lun­gen nicht mehr ver­wei­gert wer­den. Den­noch muss das Prin­zip der Zah­lung nach Bau­fort­schritt und tat­säch­lich erbrach­ter män­gel­frei­er Leis­tung gel­ten. Um die Ansprü­che auf Män­gel­be­sei­ti­gung durch­zu­set­zen, wird es umso wich­ti­ger, Män­gel in Art und Umfang kon­kret fest­zu­stel­len, sie schrift­lich mit Frist­set­zung zur Besei­ti­gung anzu­zei­gen und bis dahin vom Zurück­be­hal­tungs­recht Gebrauch zu machen. Hier­bei hilft unab­hän­gi­ge Exper­ten wie die Bau­her­ren­be­ra­ter des Bau­her­ren-Schutz­bun­des mit einer bau­be­glei­ten­den Qua­li­täts­kon­trol­le zu beauf­tra­gen.

Ach­tung: Kün­di­gungs­recht für Bau­her­ren ändert sich
Mit dem For­de­rungs­si­che­rungs­ge­setz ändert sich auch das im BGB fixier­te Kün­di­gungs­recht für Bau­her­ren. Unter­neh­mern steht bei Ver­trags­kün­di­gung durch den Bestel­ler dem­nach eine – wie der Gesetz­ge­ber for­mu­liert – „ver­mu­te­te“ Ent­schä­di­gung von fünf Pro­zent der Ver­gü­tung auf den noch nicht erbrach­ten Teil der Werk­leis­tung zu. Abge­schlos­se­ne Ver­trä­ge soll­ten des­halb von pri­va­ten Bau­her­ren nicht leicht­fer­tig gekün­digt wer­den.

BSB-Tipp von Ver­trau­ens­an­walt Peter Mau­el, Lever­ku­sen:

Da die VOB als Grund­la­ge für pri­va­te Bau­ver­trä­ge prak­tisch weg­ge­fal­len ist und sich das neue For­de­rungs­si­che­rungs­ge­setz vor allem auf Unter­neh­men fokus­siert, müs­sen Ver­brau­cher am Bau noch sorg­fäl­ti­ger auf ihre Belan­ge ach­ten. Zah­lungs­plä­ne und Abschlags­zah­lun­gen blei­ben auch nach den neu­en gesetz­li­chen Rege­lun­gen intrans­pa­rent. Des­halb reicht es nicht, auf Sicher­heits­leis­tun­gen und Zurück­be­hal­te zu ver­trau­en. Viel­mehr muss bei Ver­trags­ab­schluss über die­se Rege­lun­gen hart ver­han­delt und der Bau­ab­lauf per­ma­nent auf ein­zu­hal­ten­de Qua­li­tät kon­trol­liert wer­den. Dabei wird immer uner­läss­li­cher, sich unab­hän­gi­ger Exper­ten­hil­fe zu ver­si­chern, wie sie bei­spiels­wei­se der BSB für sei­ne Mit­glie­der bie­tet. Bei ins Auge gefass­ten Ver­trags­kün­di­gun­gen soll­te juris­ti­sche Bera­tung in Anspruch genom­men wer­den. Auch die ist über das Netz der BSB-Ver­trau­ens­an­wäl­te zu bekom­men.

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