Neues Bauvertragsrecht 2018

Manue­la Rei­bold-Rolin­ger – Über das neue Bauvertragsrecht

Bun­des­mi­nis­ter Hei­ko Maas zum Neu­en Bauvertragsrecht:

Bau­en hat im gesamt­wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang eine immense Bedeu­tung, betrifft aber ins­be­son­de­re das Leben vie­ler Bür­ge­rin­nen und Bür­ger in exis­ten­ti­el­ler Wei­se. Mit unse­rem Gesetz­ent­wurf stär­ken wir die Rech­te der Bau­her­ren. Das betrifft den Ver­trags­ab­schluss und sei­ne Vor­be­rei­tung, aber auch den Ver­lauf der Ver­trags­er­fül­lung. Denn ein Haus­bau ist nicht immer im Detail plan­bar. Er erstreckt sich oft über län­ge­re Zeit, in der sich Wün­sche und Bedürf­nis­se ändern kön­nen. Unser Gesetz­ent­wurf ermög­licht es Bau­her­ren und Unter­neh­mern, hier zu ein­ver­nehm­li­chen Lösun­gen zu finden.

DAS NEUE BAUVERTRAGSRECHT tritt zum 01.01.2018 in Kraft:
Meine These: Ein Meilenstein für Verbraucher und ein erster Schritt für eine bessere Baukultur in Deutschland.

Das Bau­recht in Deutsch­land war bis­her in unse­rem Bür­ger­li­chen Gesetz­buch BGB nicht aus­drück­lich gesetz­lich gere­gelt und nicht auf die Rech­te der pri­va­ten Ver­brau­cher­bau­her­ren aus­ge­rich­tet. Das sind übri­gens sehr vie­le: Pro Jahr wer­den etwa 270.000 Bau­ver­trä­ge unter­zeich­net. Bei einer Bau­sum­me von 300.000 Euro pro Bau­stel­le ist das ein Betrag von rund 80 Mil­li­ar­den Euro (Somit ein Vier­tel der bun­des­deut­schen Haus­halts­aus­ga­be – die lag 2016 bei rund 320 Mil­li­ar­den Euro).

Ab 1.1.2018 wird der Bau­ver­trag erst­mals im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch (BGB) gere­gelt und gilt für alle typi­schen Bau­vor­ha­ben pri­va­ter Bau­her­ren im Bereich Neu­bau- Umbau und Sanierung.

Bis­her wur­den für die Ver­trä­ge von Bau­her­ren und Bau­un­ter­neh­mern die Rege­lun­gen BGB zum WERKVERTRAG her­an­ge­zo­gen. Die­se Rege­lun­gen stam­men aus dem vor­letz­ten Jahr­hun­dert ( 1896 ) Der Gesetz­ge­ber dach­te damals jedoch an das Her­stel­len eines Anzu­ges, die Repa­ra­tur von Schu­hen oder einer Uhr.

Mit der Ände­rung im Jahr 2018 wird nun der so wich­ti­ge und kom­ple­xe Bau­ver­trag NEU ins Gesetz auf­ge­nom­men §§ 650a- § 650^o BGB. Dafür wird das Gesetz voll­kom­men neu strukturiert.
Es ist ein Para­dig­men­wech­sel und man muss sich wirk­lich fra­gen, war­um das so lan­ge gedau­ert hat.

Meilensteine sind:

1. Das Wider­rufs­recht – die­ses gab es bis­her für den Bau­ver­trag nicht. Es ist aber wich­tig, um Bau­her­ren vor über­eil­ten Ent­schei­dun­gen zu schützen.
2. Die Bau­be­schrei­bung – Ab sofort MUSS die Bau­leis­tung GENAU beschrie­ben wer­den. Auch das war vor dem 1.1.2018 nicht gesetz­lich gere­gelt. Was genau wie gebaut wird, war bis­her nicht klar gere­gelt. Die Bau­be­schrei­bung muss dem Bau­her­ren nun früh­zei­tig vor Unter­schrift vor­ge­legt wer­den. Die Bau­be­schrei­bung umfasst die Art und en Umfang der Bebau­ung mit genau­en Anga­ben zu Art und Güte der Bauausführung.
3. Die Bau­zeit – muss ab sofort ver­trag­lich ver­bind­lich fest­ge­legt wer­den, bis­her ist das nur eine frei­wil­li­ge Anga­be des Unter­neh­mers. Jetzt muss die Bau­fir­ma ver­bind­lich fest­le­gen, wann mit dem Bau begon­nen wird und wann sie fer­tig ist. Steht ein Ter­min noch nicht fest muss die Dau­er genannt wer­den. Es gibt nun auch eine gesetz­lich nor­mier­te Scha­den­er­satz­pflicht, falls sich der Unter­neh­mer nicht an die Bau­zeit hält.
4. Die Abschlags­zah­lung – kön­nen ab Janu­ar nur noch bis zur Höhe von 90 % der Bau­sum­me bis zur Abnah­me gefor­dert wer­den. Somit hat der Bau­herr ein grö­ße­res Sicher­heits­puf­fer und ist vor Über­zah­lun­gen geschützt. Bis­her gab es Ver­trä­ge, bei denen bei der Abnah­me bereits 100 % der Leis­tung abge­ru­fen war. Bei einem Bau­vo­lu­men von 300.000 Euro ist ein Puf­fer von 10% sehr gut , um Risi­ken aufzufangen.
5. Die Bau­un­ter­la­gen – bis­her gab es kei­ne Pflicht für den Bau­un­ter­neh­mer Bau­un­ter­la­gen her­aus­zu­ge­ben. Nun wird der Bau­un­ter­neh­mer ab dem 1.1.2018 ver­pflich­tet, wich­ti­ge Unter­la­gen wie zum Bei­spiel die Geneh­mi­gungs­pla­nung, Berech­nun­gen nach der Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung, die Sta­tik, das Boden­gut­ach­ten, die Schall­schutz­be­rech­nun­gen usw. her­aus­zu­ge­ben. Nur so ist dem Bau­her­ren eine qua­li­fi­zier­te Bau­über­wa­chung durch einen eige­nen Bau­be­glei­ten­den Qua­li­täts­kon­trol­leur möglich.

Typische Fragen sind:

1. Was bedeu­tet das neue Wider­rufs­recht für Ver­brau­cher im Ver­gleich zu früher?
   Das gab es bis­her für Bau­ver­trä­ge nicht, nur für Han­dy­ver­trä­ge usw… 
2. Die Pflicht des Unter­neh­mers zur Fest­le­gung der Bau­zeit: Was bedeu­tet das für den Verbraucher?
   Ver­trags­si­cher­heit und Klar­heit- wann kann man die Miet­woh­nung kün­di­gen, die Kin­der im neu­en Kin­der­gar­ten anmel­den, den Umzug vor­be­rei­ten….? 
3. Die Pflicht des Unter­neh­mers zur kon­kre­ten Leis­tungs­be­schrei­bung: Wel­chen Vor­teil habe ich dadurch?
   Ver­trags­si­cher­heit und Klar­heit. Schutz vor Nach­trä­gen und Mehr­kos­ten. 
4. Die Pflicht des Unter­neh­mers zur Her­aus­ga­be von Bau­un­ter­la­gen: War das bis­lang nicht so?
   Nein bis­lang nicht! Nur, wenn es ver­trag­lich ver­ein­bart wur­de. 
5. Die Höhe der Abschlags­zah­lun­gen wird auf 90% des Bau­prei­ses fest­ge­legt. Was bedeu­tet das?
   Wenn das Bau­vor­ha­ben 200.000 Euro kos­tet, darf bis zur Abnah­me nur 90% ( also 180.000 Euro ) davon abge­ru­fen sein. 
6. Was hat es mit den Ver­trags­si­cher­hei­ten auf sich?
   Ver­trags­si­cher­hei­ten müs­sen in Höhe von 5 % der Auf­trags­sum­me dem Bau­her­ren vor Zah­lung der 1. Bau­ra­te über­reicht wer­den ( § 650m Absatz 2 BGB ).
   Das bie­tet wei­te­re Sicher­hei­ten für den pri­va­ten Bauherren.