Schlüsselfertig – Was muss der Bauherr wissen ?

In vie­len Haus­pro­spek­ten für Bau­ver­trä­ge mit Ver­brau­cher­bau­her­ren wird die Errich­tung des Hau­ses „schlüs­sel­fer­tig“ ange­bo­ten.
Sol­che Ver­trä­ge wer­den aus Sicht des Bau­herrn in der Regel so ver­stan­den, dass der Begriff „schlüs­sel­fer­tig“ ein­schrän­kungs­los gel­ten soll.

Dies ist jedoch nach der Recht­spre­chung in den meis­ten Fäl­len nicht der Fall.

Da in der Regel neben der in den Ange­bots­un­ter­la­gen ange­bo­te­nen schlüs­sel­fer­ti­gen Baue­r­errich­tung eine Bau- und Leis­tungs­be­schrei­bung ver­ein­bart wird , ist die Leis­tungs­pflicht des Unter­neh­mers und der ver­ein­bar­te Fest­preis kei­nes­falls pau­scha­liert. Es gilt das, was im Ein­zel­nen ver­ein­bart wur­de.

In der Regel erge­ben sich bei einer unge­nau­en und unvoll­stän­di­gen Bau- und Leis­tungs­be­schrei­bung, trotz der ver­spro­che­nen schlüs­sel­fer­ti­gen Errich­tung, für die Bau­her­ren unvor­her­ge­se­he­ne Mehr­kos­ten.

Zuletzt hat das OLG Koblenz mit Urteil vom 30.05.2008 ent­schie­den, dass bei der Aus­le­gung des Begriffs „schlüs­sel­fer­tig“ der kom­plet­te Ver­trags­in­halt her­an­zu­zie­hen und ent­spre­chend aus­zu­le­gen ist.

Auch der BGH hat in sei­ner Ent­schei­dung vom 13.03.2008 klar zum Aus­druck gebracht dass, wenn eine Leis­tung als „schlüs­sel­fer­tig“ ange­bo­ten ist, nicht auto­ma­tisch zu Las­ten des Unter­neh­mers von einer grund­sätz­lich kom­plett pau­scha­lier­ten Leis­tung aus­ge­gan­gen wer­den kann.

Kei­nes­falls , so der BGH , erschließt sich der Inhalt einer Leis­tungs­ver­pflich­tung des Auf­trag­ge­bers aus einem phra­sen­haf­te Begriff wie „ schlüs­sel­fer­tig „ oder „kom­plett“, son­dern aus dem Kon­text des gesam­ten Ver­tra­ges.

Da neben der For­mu­lie­rung „schlüs­sel­fer­tig“ in der Regel auch eine Leis­tungs­be­schrei­bung ver­ein­bart wird, ist der Ver­trag so aus­zu­le­gen, dass anhand aller Ver­trags­un­ter­la­gen und unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ver­trags­ab­schlus­ses Rech­nung zu tra­gen ist.

Das OLG Koblenz macht in sei­ner Ent­schei­dung zwar deut­lich, dass durch die For­mu­lie­run­gen „schlüs­sel­fer­tig“ und „Fest­preis“ regel­mä­ßig nicht nur der Preis son­dern auch die Leis­tung pau­scha­liert ist, die für eine Errich­tung eines Ein­fa­mi­li­en­haus erfor­der­lich und vor­her­seh­bar ist. In den meis­ten Fäl­len ist jedoch gera­de kei­ne pau­scha­lier­te Leis­tung ver­ein­bart, mit der Fol­ge, dass nur das ver­trag­lich vom Unter­neh­mer geschul­det ist, was in der Bau- und Leis­tungs­be­schrei­bung ent­hal­ten ist.

Der pri­va­te Bau­herr darf sich daher nicht auf den Begriff „schlüs­sel­fer­tig“ ver­las­sen, son­dern muss an der Gestal­tung des Herz­stücks des Ver­tra­ges, der Bau- und Leis­tungs­be­schrei­bung, mit­wir­ken, den Inhalt ver­ste­hen, umset­zen und für sich ent­schei­den, ob der zu zah­len­de Preis für die ver­ein­bar­te Leis­tung ange­mes­sen ist.

Unter Zugrun­de­le­gung der vor­ge­nann­ten Ent­schei­dun­gen sind daher fol­gen­de Emp­feh­lun­gen aus­zu­spre­chen:

Tipp:

  1. Vor Unter­zeich­nung des Bau­ver­tra­ges einen bau­be­glei­ten­den Qua­li­täts­kon­trol­leur hin­zu­zie­hen, der die ange­bo­te­ne Bau­be­schrei­bung mit dem Ziel ana­ly­siert, Unklar­hei­ten aus­zu­räu­men und die Bau­be­schrei­bung für den Bau­herr ver­ständ­lich zu machen.
  2. Eige­ne Defi­ni­ti­on des Bau­herrn bezüg­lich des gewünsch­ten Ver­trags­in­hal­tes und des Fest­prei­ses unter zu Hil­fe­nah­me z.B. der Bro­schü­re „Min­dest­an­for­de­rung an Bau- und Leis­tungs­be­schrei­bung“.
  3. Ergän­zun­gen der Bau­be­schrei­bung gemein­sam mit dem Unter­neh­mer und dem hin­zu­ge­zo­ge­nen Fach­mann kon­kre­ti­sie­ren und gestal­ten.
  4. Ver­trag nur unter­schrei­ben, wenn das, was in der Bau­be­schrei­bung ent­hal­ten ist, ver­stan­den wur­de und aus Sicht des Bau­herrn voll­stän­dig ist.

Zwar erfor­dert die­se Prü­fung und Ergän­zung der Bau­leis­tungs­be­schrei­bung eine gewis­se Anstren­gung. Sie lohnt sich jedoch, da nur die kon­kre­te und voll­stän­di­ge Bau­be­schrei­bung vor Über­ra­schun­gen schützt. Die bes­ten Ver­trä­ge sind bekannt­lich die, die nach Unter­zeich­nung nicht zur Defi­ni­ti­on des Ver­trags­ge­gen­stan­des noch­mals aus der Schub­la­de geholt wer­den müs­sen.

Fazit:

In der Regel wird der Begriff „schlüs­sel­fer­tig“ so ver­stan­den, dass man dar­un­ter die Errei­chung des Ver­trags­zwe­ckes nach den Regeln der Tech­nik, die für ein zweck­ge­rech­tes und man­gel­frei­es Bau­werk erfor­der­lich und vor­her­seh­bar ist, annimmt.

Ob die Par­tei­en eine der­art pau­scha­lier­te Leis­tung ver­ein­bart haben, ist durch Aus­le­gung der von den Par­tei­en kon­kret getrof­fe­nen ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung zu ermit­teln.

Hier­zu gehört die Bau­leis­tungs­be­schrei­bung, die die Leis­tungs­pflicht des Unter­neh­mers kon­kret defi­niert. Die Bau­be­schrei­bung hat Vor­rang vor der all­ge­mei­nen Aus­le­gung eines Pau­schal­be­griffs wie „schlüs­sel­fer­tig“. Sie ist der wich­tigs­te Mei­len­stein des Ver­tra­ges.

Der Unter­neh­mer schul­det die Leis­tun­gen, die in der Leis­tungs­be­schrei­bung kon­kret beschrie­ben wur­den, die dort nicht ent­hal­te­nen Leis­tungs­bil­der sind nicht geschul­det, auch wenn der Begriff „schlüs­sel­fer­tig“ in den Ange­bots­un­ter­la­gen ent­hal­ten war.

Der Unter­neh­mer ist damit nicht ver­pflich­tet, im Rah­men der mit den Par­tei­en geschlos­se­nen Ver­tra­ges auch sol­che Leis­tun­gen zu erbrin­gen, die nach dem Leis­tungs­ver­zeich­nis aus­drück­lich aus­ge­nom­men waren, auch wenn sie übli­cher­wei­se bei einer pau­scha­lier­ten Ver­ein­ba­rung des Leis­tungs­um­fangs vom Begriff „schlüs­sel­fer­tig“ mit umfasst wer­den kann.

Die Kon­se­quenz aus der Recht­spre­chung ist, dass die Unklar­heit und Unvoll­stän­dig­keit der Bau­be­schrei­bung zu Las­ten des Bau­herrn zu Mehr­kos­ten führt, die in der Regel nicht kal­ku­liert sind.

Auch der Begriff „Fest­preis“ kann sich nur auf den in der in der Bau­be­schrei­bung ent­hal­te­nen Leis­tung bezie­hen.

Der von der Klä­ge­rin ange­bo­te­ne Pau­schal­preis deckt die von ihr ange­bo­te­ne Leis­tung in der von ihr ange­bo­te­nen Qua­li­tät ab. Grund­sätz­lich ist, man­gels Vor­be­halt eine Preis­än­de­rung, jeder ver­ein­bar­te Preis ein Fest­preis. Was die Benen­nung als Fest­preis im Rah­men der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung bedeu­tet, wird durch die Gerich­te durch Aus­le­gung ermit­telt.

Die Bau­be­schrei­bung muss alle not­wen­di­gen und gewünsch­ten Leis­tun­gen ent­hal­ten. Auf den Begriff „schlüs­sel­fer­tig“ darf sich der Bau­herr nicht ver­las­sen.

Manue­la Rei­bold-Rolin­ger
Fach­an­wäl­tin für Bau- und Archi­tek­ten­recht
Schlich­te­rin SOBau

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