Was muss der Bauherr beachten, wenn es Streit auf der Baustelle gibt?
Der Bau des Eigenheims ist kein Spaziergang. Es sollte jedem Bauherren bewusst sein, dass es selten eine Baustelle ohne Bauablaufstörungen gibt.
Wenn man dies weiß und die unten aufgeführten Tipps beachtet, kann man den Ärger auf der Baustelle begrenzen.
Wesentliche Voraussetzung für einen reibungslosen Bauablauf ist eine gute Vorbereitung der Bauherren, eine kompetente Baubegleitung und das Handeln in eigener Sache.
Die Bauherren dürfen die Verantwortung für ihre eigene Sache nicht abgeben.
Ein ausgewogenes Vertragswerk, das den vertraglichen Pflichten des Bauunternehmers und den vertraglichen Rechten des Bauherren gerecht wird, ist die Basis für einen kooperativen Bauablauf.
Trotz guter Vorbereitung und Baubegleitung kann es dennoch zu Störungen im Bauablauf kommen. Hier einige mögliche Konfliktsituationen:
1. Zeit
Der Unternehmer ist mit der Bauleistung in Verzug.
2. Vertragsgegenstand
Der Unternehmer baut nicht das, was vertraglich vereinbart war und es wird teurer.
3. Mängel
Das Bauvorhaben wird nicht mangelfrei errichtet.
4. Baustellenstopp
Der Unternehmer verlässt die Baustelle und baut nicht weiter.
Was kann der Bauherr tun?
1. gute Vorbereitung und Verständnis des Bauvertrages und der Baubeschreibung
2. präzise Festlegung des Auftragsumfangs nebst Festpreis
3. baubegleitende Qualitätskontrolle zur Kenntnis des Bautenstandes und Dokumentation
4. schriftlich, kalendarische Fristsetzung
5. schriftliche Aufforderung zur Fortsetzung der Arbeiten und Zulassung derselben
6. schriftliche Mängelanzeige
7. keine Kündigung ohne Anwalt
8. bei Streitigkeiten über die Rechnungshöhe schriftliche Anzeige dessen, was gerechtfertigt ist, und Zahlung des Restbetrages nur unter Vorbehalt..
Befindet sich der Unternehmer beispielsweise mit der Errichtung des Bauvorhabens in Verzug, so ist eine schriftliche Fristsetzung erforderlich. Gleiches gilt bei festgestellten Mängeln. Auch diese müssen gegenüber dem Unternehmer schriftlich angezeigt werden und unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden.
In den Schreiben ist darauf hinzuweisen, dass nach fruchtlosem Ablauf der Frist ein Ersatzunternehmer mit der Mängelbeseitigung oder Fertigstellung beauftragt wird und die Kosten hierfür vom säumigen Unternehmer gefordert werden und er sein Nachbesserungsrecht verliert.
Die zu setzende Frist muss angemessen sein.
Wenn die vorgenannten Druckmittel nicht ausreichen, um den Bauunternehmer zu einer vertragsgerechten Erfüllung des Bauvertrages anzuhalten, stellt sich für den Bauherren die Frage, ob er sich von dem Vertrag und dem Unternehmer lösen kann. Die Auflösung des Bauvertrages ist häufig das letzte Mittel einen Konflikt sinnvoll zu beenden.
Der Bauherr muss sich jedoch darüber im Klaren sein, dass sich die Konflikte nach der Auflösung fortsetzen können, wenn eine Beendigung des Vertragsverhältnisses nicht gut vorbereitet und anwaltlich begleitet ist.
Die Beendigung des Bauvertrages kann erfolgen durch Kündigung, Rücktritt und einvernehmliche Vertragsaufhebung. Dabei ist der letzten Alternative der Vorzug zu geben, weil mit einer beiderseitig, einvernehmlichen Vertragsaufhebung Überraschungen in der Zukunft vermieden können.
Beim Ausspruch der Kündigung ist größte Vorsicht geboten! Keinesfalls sollte ein Bauherr ein Vertragsverhältnis kündigen, ohne zuvor mit einem baurechtlich versierten Anwalt gesprochen zu haben.
Dies hat seinen Grund darin, dass sich der Bauherr bei einer so genannten „freien Kündigung“ in die Gefahr begibt, erhebliche Schadenersatzansprüche an den Bauunternehmer zahlen zu müssen.
Aus diesem Grund ist dann, wenn der Bauherr über die Beendigung des Vertragsverhältnisses nachdenkt, unbedingter anwaltlicher Rat gefragt. Durch einen Bauanwalt können auch mögliche Schadenersatzansprüche gegen den Unternehmer geprüft werden.
Der beste Schutz vor Ärger mit dem Bauunternehmer ist eine gute Vorbereitung der Bauherren.
Daher folgende Bauherrentipps zur Vermeidung von Streitigkeiten:
1.
Die umfassende Kenntnis des Vertrages und der Bauleistungsbeschreibung und das Verständnis des Inhalts des Vertrages ist absolute Voraussetzung für einen geregelten Bauablauf.
2.
Die Baubegleitung des Bauherren durch eine baubegleitende Qualitätskontrolle sowie die Präsenz des Bauherren auf der Baustelle führt dazu, dass in der Regel das Bauunternehmen die Leistungen pflichtbewusster ausführt, als wenn sich der Bauherr auf der Baustelle nicht zeigt.
3.
Wenn Probleme auftreten, verfallen viele Bauherren in eine gewisse Starre. Sie hoffen, dass sich das Problem von selbst löst. Dies ist selbstverständlich nicht der richtige Weg!
Wenn Probleme auftreten, muss der Bauherr handeln und darf nicht abwarten.
Daher sind die oben erwähnten Druckmittel durch Fristsetzungen und Androhungen von Ersatzunternehmerleistungen sehr wichtig.
4.
Als ultima ratio ist die Aufhebung des Vertrages das Mittel der Wahl.
Hier muss jedoch unbedingt Rücksprache mit einem baurechtlich versierten Anwalt genommen werden, um keine finanziellen Nachteile zu erlangen. Daher gilt zu beachten: Keine Kündigung ohne Anwalt!
Ein Bauvertrag bedeutet eine längerfristige vertragliche Bindung zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Über Monate ist man eng miteinander verbunden. Nur durch Kooperation und klare Kommunikation können Bauablaufstörungen vermieden werden.
Die Bauherren sollten sich dieser Verantwortung bewusst sein und unter Beachtung der vorgenannten Tipps die Einhaltung der vertragsgerechten Erfüllung des Bauvertrags, durch baubegleitende Qualitätskontrollen und klare Kommunikation überwachen.
So kann der Bauherr, auch im Fall des Streits mit dem Bauunternehmer, die Probleme eigenverantwortlich lösen und Rechtstreitigkeiten vor Gericht vermeiden.