Wenn sich Wege trennen – Zur Kündigung von Bauverträgen

Wirk­sam geschlos­se­ne Bau­ver­trä­ge kön­nen durch die Erklä­rung einer Ver­trags­par­tei jeder­zeit been­det wer­den. Den­noch soll­te dies nicht ohne fach­an­walt­li­che Bera­tung erfol­gen, denn eine Kün­di­gung birgt vie­le finan­zi­el­le Risi­ken. Was alles zu beach­ten ist, erläu­tert Rechts­an­wäl­tin Manue­la Rei­bold-Rolin­ger, Fach­an­wäl­tin für Bau- und Archi­tek­ten­recht und Ver­trau­ens­an­wäl­tin des Bau­her­ren-Schutz­bund e.V.

Freie oder außerordentliche Kündigung

Der Bau­herr hat ohne Vor­lie­gen beson­de­rer Grün­de immer die Mög­lich­keit, das Ver­trags­ver­hält­nis durch eine so genann­te freie Kün­di­gung zu been­den. Es sind dabei unbe­dingt die finan­zi­el­len Fol­gen der Kün­di­gung zu beach­ten. Grund­sätz­lich bleibt der Auf­trag­ge­ber dem Auf­trag­neh­mer näm­lich zur Zah­lung der ver­ein­bar­ten Ver­gü­tung ver­pflich­tet, denn es gilt der Grund­satz: „ pac­tas sunt ser­van­da“ – Ver­trä­ge sind bin­dend. Die Fol­ge ist dann, dass der Bau­un­ter­neh­mer nach einer frei­en Kün­di­gung durch den Bau­her­ren sei­nen vol­len Werk­lohn for­dern kann. Von sei­nem Ver­gü­tungs­an­spruch muss er sich nur das­je­ni­ge anrech­nen las­sen, was er infol­ge der Auf­he­bung des Ver­trags an Auf­wen­dun­gen erspart hat. Das kann für den Bau­her­ren sehr teu­er wer­den, denn er ist zur Zah­lung des ver­ein­bar­ten Werk­loh­nes ver­pflich­tet und erhält dafür kei­ne Gegen­leis­tung.
Die zwei­te Kün­di­gungs­art ist die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung. Die­se ist dann mög­lich, wenn das Ver­trau­ens­ver­hält­nis zwi­schen Auf­trag­ge­ber und Auf­trag­neh­mer so gestört ist, dass dem Auf­trag­ge­ber ein wei­te­res Fort­füh­ren des Ver­tra­ges nicht zumut­bar ist. Dies kann ins­be­son­de­re dann der Fall sein, wenn der Auf­trag­neh­mer gro­be Män­gel ver­ur­sacht und sich wei­gert die­se zu besei­ti­gen oder der Auf­trag­ge­ber die Bau­stel­le nicht fort­führt. Nicht zumut­bar ist die Wei­ter­füh­rung des Ver­tra­ges auch, wenn durch den Bau­un­ter­neh­mer Täu­schungs­hand­lun­gen hin­sicht­lich der Abrech­nungs­mo­da­li­tä­ten oder der Qua­li­tät der Aus­füh­rung vor­ge­nom­men wer­den. Grün­de kön­nen wei­ter­hin sein die unbe­rech­tig­te Dro­hung mit Arbeits­ein­stel­lung oder die Zah­lung von “Pro­vi­sio­nen” an den Archi­tek­ten des Bau­her­ren.

Rechtliche Möglichkeiten ausschöpfen

Die VOB/B sieht zusätz­lich zu den Mög­lich­kei­ten des BGB-Ver­tra­ges wei­te­re Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten für den Bau­herrn vor, danach ist der Bau­herr zu einer Kün­di­gung (schrift­lich) berech­tigt, wenn der Bau­un­ter­neh­mer sei­ne Arbei­ten ein­stellt oder das Insol­venz­ver­fah­ren bean­tragt, eröff­net oder man­gels Mas­se abge­lehnt wird.
Die aus­ge­führ­ten Leis­tun­gen sind im Kün­di­gungs­fall nach Ver­trags­prei­sen abzu­rech­nen und der Bau­herr hat dar­über hin­aus die Mög­lich­keit, Scha­dens­er­satz vom Auf­trag­neh­mer zu ver­lan­gen. Der Bau­herr kann einen VOB-Ver­trag mit der­sel­ben Fol­ge auch dann kün­di­gen, wenn der Auf­trag­neh­mer mit der Män­gel­be­sei­ti­gung vor Abnah­me in Ver­zug ist und eine dem Auf­trag­neh­mer gesetz­te Frist nutz­los ver­stri­chen ist.
Ein wei­te­rer in der VOB/B nor­mier­ter Kün­di­gungs­grund ist für den Auf­trag­ge­ber dann gege­ben, wenn sich nach Ver­trags­schluss her­aus­stellt, dass der Auf­trag­neh­mer anläss­lich der Ver­ga­be des Auf­tra­ges Preis­ab­spra­chen mit ande­ren Fir­men vor­ge­nom­men hat. Die Kün­di­gung ist hier zwin­gend schrift­lich bin­nen einer Frist von 12 Werk­ta­gen nach Bekannt­wer­den der Preis­ab­spra­chen aus­zu­spre­chen. Auch in die­sem Fall steht dem Auf­trag­neh­mer Ver­gü­tung für bereits erbrach­te Leis­tun­gen zu, der Auf­trag­ge­ber kann auf der ande­ren Sei­te Scha­dens­er­satz­an­sprü­che stel­len.
Schließ­lich hat der Auf­trag­ge­ber die Mög­lich­keit, den Ver­trag zu kün­di­gen, wenn die Bau­stel­le für eine län­ge­re Zeit als drei Mona­te unter­bro­chen ist.

Kündigung nicht ohne Fachanwalt

Bei der Kün­di­gung von Ver­trä­gen gibt es vie­le juris­ti­sche Klip­pen, so zum Bei­spiel zur Fra­ge der „ Zumut­bar­keit“. Des­halb ist drin­gend zu raten, vor einer Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund einen Fach­an­walt für Bau- und Archi­tek­ten­recht zu Rate zu zie­hen. Auf­grund des vor­lie­gen­den Ver­tra­ges, der Kor­re­spon­den­zen und der Umstän­de des Ein­zel­falls prüft er, ob ein wich­ti­ger Kün­di­gungs­grund vor­liegt und die Fort­set­zung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses tat­säch­lich für den Bau­her­ren unzu­mut­bar ist.
In vie­len Fäl­len muss vor der Kün­di­gung eine Kün­di­gungs­an­dro­hung mit Frist­set­zung durch den Auf­trag­ge­ber erfol­gen. Die Kün­di­gungs­er­klä­rung ist aus Beweis­grün­den in schrift­li­cher Form abzu­fas­sen. Sie soll­te sämt­li­che Grün­de ent­hal­ten, die zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung geführt haben und per Ein­schrei­ben Rück­schein zuge­stellt wer­den.
Die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung kann und darf immer nur ulti­ma ratio sein. Bau­herr und Bau­un­ter­neh­mer soll­ten sich zur Koope­ra­ti­on und zur ein­ver­nehm­li­chen Bei­le­gung von Strei­tig­kei­ten auf der Bau­stel­le ver­pflich­tet füh­len. Ist die Kün­di­gung unaus­weich­lich, soll­te sie nicht ohne Rück­spra­che mit einem Fach­an­walt aus­ge­spro­chen wer­den. Die Kün­di­gung, sobald sie erklärt ist, ist eine meist unwi­der­ruf­li­che Wil­lens­er­klä­rung!
Im güns­tigs­ten Fal­le soll­te das Ver­trags­ver­hält­nis ein­ver­nehm­lich auf­ge­ho­ben wer­den. Nur so haben bei­de Ver­trags­par­tei­en eine dau­er­haf­te Rechts­si­cher­heit. Ver­trau­ens­an­wäl­te des Bau­her­ren-Schutz­bun­des sind in all die­sen Fra­gen kom­pe­ten­te Ansprech­part­ner für pri­va­te Bau­her­ren.

Bautenstand feststellen

Für alle Fäl­le der Kün­di­gung soll­te bereits im Kün­di­gungs­schrei­ben die Auf­trag­neh­me­rin zu einem Abnah­me­ter­min ein­ge­la­den wer­den, um den Bau­ten­stand zum Zeit­punkt der Ver­trags­kün­di­gung zu doku­men­tie­ren. Damit wird fest­ge­stellt, ob die erbrach­ten Leis­tun­gen dem gezahl­ten Werk­lohn ent­spre­chen oder nicht und ob die­se durch den Auf­trag­neh­mer man­gel­frei erbracht sind. Da sich durch die Kün­di­gung des Ver­tra­ges das Erfül­lungs­ver­hält­nis in ein Abrech­nungs­ver­hält­nis wan­delt, ist eine Abnah­me im Inter­es­se bei­der Ver­trags­par­tei­en.
Bei der Ermitt­lung des Bau­ten­stan­des und der Doku­men­ta­ti­on bestehen­der Män­gel soll­ten pri­va­te Bau­her­ren fach­män­ni­sche Unter­stüt­zung durch Bau­her­ren­be­ra­tern des BSB in Anspruch neh­men. So wird der Abnah­me­ter­min durch einen Sach­ver­stän­di­gen beglei­tet, der in der Lage ist, den Sta­tus am Bau mit dem Leis­tungs­ver­zeich­nis zu ver­glei­chen und die Wert­hal­tig­keit der Zah­lun­gen fest­zu­stel­len.

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