Aktuell: Fallstricke beim Zahlungsplan
Beim Zahlungsplan im Bauvertrag treffen die Interessen von Unternehmen und privaten Bauherren unmittelbar aufeinander. Unternehmer müssen wirtschaftlich kalkulieren und Gewinn erzielen, Bauherren wollen und sollen nur das zahlen, was tatsächlich gebaut wurde. Sind Zahlungspläne unausgewogen, werden Bauherren benachteiligt und geraten in finanzielle Bedrängnis.
Das Problem: Keine gesetzliche Regelung zu Abschlagszahlungen
Zahlungspläne in Bauverträgen können hinsichtlich der Struktur, Höhe und Anzahl der Abschlagszahlungen sehr unterschiedlich sein. Eine gesetzliche Regelung dafür – wie vom Bauherren-Schutzbund gefordert – gibt es noch nicht. Nur für den Bauträgervertrag enthält die Makler- und Bauträgerverordnung eine Vorgabe. Der Zahlungsplan eines Fertighaus-anbieters berücksichtigt wertmäßig den hohen Vorfertigungsgrad des Hauses und hat deshalb wenige Zahlungsraten. Bei einem konventionell mit Handwerkern vieler Gewerke auf dem eigenen Grundstück errichteten Haus ist der Zahlungsplan in der Regel in 8 – 12 Abschlagszahlungen gegliedert. Zahlungspläne von Selbstbau– und Ausbauhäusern sind wiederum anders strukturiert, wie die von Anbietern schlüsselfertiger Häuser.
Worauf kommt es an? Zahlung nach Baufortschritt, Sicherheitsleistung
Das finanzielle Risiko von Bauherren wird minimiert, wenn in den Zahlungsplänen das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung ausgewogen ist und sie Abschlagszahlungen nur in Übereinstimmung mit dem nachgewiesenen Bautenstand leisten. Risikovoll ist dagegen, wenn Bauherren mehr bezahlen als tatsächlich an Bauleistungen erfolgt ist, den Unternehmer also überzahlen. Bei einer Insolvenz belaufen sich finanzielle Verluste dann im Durchschnitt auf 15 000 bis 20 000 Euro. Vertragsangebote und Zahlungspläne müssen aufgrund des hohen Risikos ohne Zeitdruck geprüft und verhandelt werden. Dazu gehört auch eine Sicherheitsleistung des Unternehmens für die Fertigstellung des Bauvorhabens.
Darauf ist zu achten: Keine Vorkasse
Zahlreiche Zahlungspläne von Hausanbietern enthalten eine erste Rate bei Vertragsunterzeichnung bei einigen Anbietern bereits sechs bis zehn Prozent der Vertragssumme. Das ist eine ungesicherte Vorauszahlung ohne jegliche Gegenleistung! Auch Formulierungen wie „Zahlung bei Beauftragung des Architekten“ oder „Zahlung vor Beginn der Dachdeckerarbeiten“ führen zu unberechtigten und risikoreichen Vorauszahlungen. Achten Sie beim Zahlungsplan deshalb nicht nur auf den Wertumfang der jeweiligen Rate, sondern sorgen Sie auch dafür, dass erst nach Fertigstellung der Leistung gezahlt wird.
Fehler vermeiden: Angemessene Zahlungsfristen vereinbaren und
Zurückbehaltungsrecht nutzen
Bei vielen Zahlungsplänen werden Verbraucher durch unangemessen kurze Zahlungsfristen wie „drei Werktage“ oder „sofort nach Rechnungsvorlage“ benachteiligt. Bauherren aber müssen vor Zahlung prüfen können, ob der vereinbarte Bautenstand nachweislich und mängelfrei erbracht und damit die Rechnung fällig ist. Deshalb müssen bei Vertrags-verhandlungen Zahlungsfristen von mindestens acht bis zehn Werktagen vereinbart werden. Private Bauherren haben zudem ein Zurückbehaltungsrecht bei auftretenden Baumängeln in Höhe des Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Lassen Sie durch einen Fachmann die Mängel dokumentieren und die Kosten bewerten. Nutzen Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht durch Minderung der Abschlagszahlung.
Achtung: Schlussrate als Druckmittel für Bauqualität einsetzen
Private Bauherren machen zu oft die Erfahrung, dass der Unternehmer kurz vor Fertigstellung Restarbeiten liegen lässt und Baumängel nicht beseitigt. Vor allem, wenn eine zu niedrig vereinbarte Schlussrate kein Druckmittel für den privaten Bauherrn gegenüber der Firma mehr darstellt. Problematisch wird es, wenn die Mängelbeseitigungskosten die Höhe der Abschlusszahlung sichtbar übersteigen. Nur eine Schlussrate von mindestens fünf Prozent der Vertragssumme stellt einen ausreichenden Anreiz für säumige Bauunternehmen dar, das Haus qualitätsgerecht und zügig fertigzustellen.
BSB-Tipp von Rainer Huhle, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes, Berlin:
Sie können Fallstricken aus dem Weg gehen, wenn Sie Zahlungspläne auf Ausgewogenheit unter die Lupe nehmen und sich dabei Hilfe holen. Unabhängige Bauherrenberater des BSB prüfen die konkrete Beschreibung der Teilleistungen und die Angemessenheit der Zahlungs-rate. Gezahlt wird „Zug um Zug“ Auch Anwälte Ihres Vertrauens checken Bauverträge und Zahlungspläne. Verhandeln Sie konsequent, es geht um Ihre Interessen, Ihr gutes Geld für eine gute Leistung. Und: Lassen Sie sich in keinem Fall auf irgendwelche finanziellen Vorleistungen ein!